2010北京楼市博弈三部曲

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　2010年4月，北京楼市在通州区域房价的暴涨中迎来了“新国十条”和“京十二条”的调控政策，北京楼市的成交量因此大幅下跌，正当9月份成交量慢慢回升之时，9·29第二轮调控政策适时出台，刚热闹起来的北京楼市又安静下来。2010年北京楼市就这样随着调控政策起起伏伏。

　　岁末，北京楼市上演了成交量的井喷，12月份的成交量超过万套，为全年的月度成交最高点，这让不少业内人士都始料未及。于是，第三轮调控政策又有风雨欲来之势。

　　2010年，北京楼市就是这样在政策与市场的博弈中度过。

　　年初：北京楼市疯了

　　2010年年初，通州楼市成了北京乃至全国楼市的焦点，这缘于在2010年开年的前3个月通州楼市的暴涨。以通州区的京贸国际城为例，1月开盘均价为13800元/平方米，3月为18000元/平方米，4月达到23000元/平方米。

　　在全国“两会”期间，通州区建设北京新城规划的消息让通州楼市充满了无限前景，所有通州楼盘都将新城规划的报道张贴在售楼处，几乎所有销售人员都说通州的房价在5月份能达到3万元，再不买就没有了。于是大批投资客涌入了通州，投资客关注的是通州的远景规划以及地铁是否通到该项目，几乎没有人去关心户型、周边配套。

　　同时，因为“两会”延迟的北京数宗土地交易在3月15日开拍。当时，东升地块以折合楼面价3万元/平方米的价格被中国兵器旗下北京世博宏业房地产有限公司拿下，这意味着地块上楼盘最终销售价格至少要达到6万元/平米。对此，中国兵器负责人表态：现在北京卖6万元/平米的房子比比皆是，别人能卖得动这个项目一样没问题。

　　然而，正如北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋所说：“北京出现地王是正常的，可是如果所有的地块都是天价的时候，这个市场只能说是疯了。”

　　盘中：从观望到行动

　　2010年4月17日，国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）为疯狂的楼市泼了一盆冷水，紧随其后的4月30日，北京出台了“京十二条”，落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。两个接踵而来的调控政策让北京楼盘售楼处的冷清成为接下来几个月的常态，“观望”成了开发商和购房者共同的动作。

　　当时，某位于大兴的楼盘销售总监向记者表示：“尽管价格下调了2000元/平米，但是售楼处仍然十分冷清。我们很无奈，也找不到更好的办法。”

　　然而，以往房价“越调越高”的怪圈让开发商对调控政策产生了抗体，大家取得的共识是只要扛过冬天，就是春天。

　　在调控政策出台后的一个月，北京的楼市成交量经历了报复性下跌，记者根据世联地产提供的4月5日-5月30日共八周的数据整理显示，北京一手住宅成交套数累计下跌71.5%。但是开发商仍然对传统的销售旺季“金九银十”充满期待，不少项目延期开盘，将希望放在下半年。这个时候，7月份，万科房山长阳半岛项目首期却选择了低价入市，创造了新政之后的第一个“日光盘”，接下来，12月开盘的长阳半岛4期再次“日光”，成为调控中的一大亮点。事实证明，2010年销售额突破千亿的万科采取的快速销售，提高周转速度的策略是正确的。

　　岁末：成交量创新高

　　2010年岁末，是楼市的传统淡季，北京楼市却上演了成交量的井喷，12月份的成交量超过万套，成为全年的月度成交最高点。这在很多业内人士看来都有点不可思议。

　　“岁末一般是楼市的淡季，12月成交量过万套只在2007年的时候发生过，因此这轮行情令人意外。”远洋嘉业研究总监孟奇对记者说。

　　根据北京市房地产交易管理网统计，2010年新建商品住宅成交量与价格均在第四季度出现了上升，尤其是商品房的销量12月将突破12000套。孟奇表示，12月份的成交主要集中在远郊小户型，表明刚性需求还是主要购买力。

　　对于12月份成交的井喷是否会延续到2011年，业内人士都感到政策才是决定因素，虽然不少开发商和专家都认为2011年政策虽然不会松动，已经进入平稳期，但是最近几天有关部门的连续表态却让开发商们感到一些压力。

　　12月26日，温家宝在接受中央人民广播电台中国之声访问时表示，房地产调控落实不够好，要让房价回归理性。

　　12月29日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确表示，2011年住房城乡建设系统要重点抓好第一项工作就是继续坚定不移地加强房地产市场调控，并首次提出将会同有关部委储备调控政策。

　　对于2011年的北京楼市，某北京开发商向记者表示：“我希望2011年的楼市不要太热，也不要太冷，太热第三轮政策就会出来，太冷整个行业也受不了，成交量和价格都平稳是最好的状态。”