新年楼市十大猜想 房产税改革势在必行

　　“年年岁岁房相似，岁岁年年价不同”。送别刚刚过去的房地产密集调控之年，新一年的中国房地产市场走向更加备受关注。从政策动态到市场走向，元旦前后，不少业内人士梳理了楼市脉络，并对十大热点问题进行“猜想”。有人表示，在政策持续“给力”之下，今年广州楼市将极可能是量价趋于稳定的一年。

　　文/记者赖伟行、何颖思

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　　房产税改革势在必行？

　　房产税改革这把“达摩克利斯之剑”到底什么时候落下？前段时间风传是房产税改革试点的上海和重庆都会在去年底出台房产税方案。不过直到昨日下午，两地官方都没有发布相关消息。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，房产税改革势在必行。他指出，今年发改委首次将房产税改革纳入年度工作计划，鉴于当前调控房价效果不佳，部分热点城市房价依然存在明显上涨的冲动，早则第一季度上海或重庆极有可能率先进行试点征收，晚则明年必出。

　　不过，一位关注重庆“高端房产税”的人士对本报记者分析指出，重庆两会之前出台房产税方案的可能性不大。

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　　限购令继续可能性大？　　

　　目前在十多个限购城市中，厦门、福州、海口三个城市曾明确表示限购令到去年12月31日到期，而温州去年10月启动限购政策时，也提出限购政策有效期为半年，其余城市则为“暂行”。

　　但据最新的报道，厦门、温州和海口三地已明确表示“限购令”将在新的一年继续执行。北京、深圳、广州的国土房管部门也都在近日表示暂时没有取消限购令的计划。

　　受访专家普遍认为限购令目前不宜退出。杨红旭指出，抑制投机性需求的限购令今年将继续执行。若今年房价继续上涨，不仅会有更严厉的调控措施出台，实行限购的城市还将继续增多。

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　　今年会有第三轮调控？

　　从年初到年末，过去一年堪称房地产市场的调控之年。历经两波调控之后，第三轮调控会不会在今年到来成为各界关注的焦点。经纬行研究中心经理朱欣苑分析，从近期国土部、住建部等部委的密集表态看，第三轮调控在今年出台的可能性很大，而出台的时点估计在“五一”前后，新一轮调控可能还是会从抑制需求方面入手，例如进一步提高二套房贷的首付比例，同时政府也会加大打击土地闲置的力度。如果房价仍然未能调整到理想状态，下半年可能会再出台收紧开发商项目自有资本金率等措施。

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　　楼市成交量与去年持平？

　　去年楼市在跌跌撞撞中踉跄前行，成交量依然维持在较高水平。今年成交量又将如何？合富辉煌市场研究部日前就发布了《2011年广州住宅市场发展预测报告》，预测今年楼市成交量继续维持在低位，但楼价或会上升8%~15%。根据合富辉煌最新的消费者调查，在通胀持续加剧下，消费者投资需求仍然较高。因此，2011年广州住宅市场成交量虽难有充分释放，但仍有投资保值需求的支撑，预计年成交量为600万~650万平方米，与去年基本持平。

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　　一线城市楼价趋于平稳？

　　广州房价过去一年上涨了38%，新的一年是高处不胜寒还是高处未算高呢？作为发展商，汉国置业副总经理洪小文的预期相对低调，他认为，在限购令下，广州楼市今年的成交量肯定不会增加，而由于中央在去年岁末已经明确表态要把房价维持在合理水平，所以部分刚需买家可能会再忍耐一年左右，像广州这样的一线城市房价或保持平稳。但这也给了资金流向二、三线城市的机会，周边的佛山等地今年可能会出现房价快速上涨的局面。

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　　楼面地价依然会涨？

　　去年广州的住宅用地供应未完成年初5平方公里的目标，但卖地成绩不俗，白云新城岁末首次推出住宅用地便创下了超过2万元/平方米的楼面地价新高。暨南大学教授胡刚表示，预计亚运后广州中心城区和外围区域的住宅用地供应量都会有所增加，预期地价将持续攀升。2万元/平方米的楼面地价只是广州土地市场新的起点，今年中心城区再推出规划成熟的宅地，楼面地价超过2万元/平方米非常正常。

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　　开发商钱袋下半年收紧？

　　“美国实施完第二轮量化宽松货币政策之后，很有可能继续实施第三轮，中国为了压制通胀，货币政策或会进一步收紧。”资深银行业人士梁东晖分析，由于去年总体销售成绩理想，开发商目前大多处于“不差钱”的状态，而且经过2008年的楼市调整，不少开发商都做足资金链防范措施。

　　但从今年开始，由于信贷收紧，开发商获取贷款将变得越来越难，严格外汇管理也加大了开发商境外融资的难度，在相关部门整顿房地产信托的背景下，开发商获得资金的渠道可谓受到前追后堵，估计今年下半年钱袋子将明显收紧。

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　　刚性买家“硬着陆”？

　　2011年会不会出手买房？不同买家给出了不同答案。有位投资客对后市看法谨慎，“现在不是大举出手的时候”，他认为，今年楼市调控会持续，而且会越来越紧，“有银行高层向我透露的信息是，今年的贷款额度会更加紧张”，在多方调控下，楼价可能会“稳中有跌”，所以不会贸贸然出手。

　　但最近两个月都在看房的“刚性买家”黎先生就表示，他很可能会在今年初出手。黎先生原本打算买车，但“看着楼价越来越高有点怕”，最后还是选择了先买房再买车，“房子保值嘛”。不过由于资金有限，他打算先买套两房，“总价六七十万元而已。”

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　　中介行业面临大洗牌？

　　轮番调控加上广州实施二手网签，僧多粥少的中介行业会否面临新一轮洗牌？广州三大中介都表示会继续扩张，中原在今年计划新开60家分店。满堂红则表示开店总量“剑指”200家。合富置业虽然没有一个明确的扩张目标，但依然希望保持广州分行最多的市场地位。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，今年中介会两极分化，三大行继续扩张，而中小型中介面临市场萎缩、规模缩小的局面。

　　满堂红研究部高级经理周峰就认为，虽然小型中介公司的日子难过，但由于楼价依然在高位，不少中介还是赚了很多利润，新的一年会有中型中介企业进入“第一集团”。周峰认为，限购令对中介的影响最大，“如果2011年不放松限购令，中介将会面临致命冲击。”

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　　出租回报率继续跌？

　　2011年租赁市场的供需都会继续提升。周峰指出，2010年已经有3万多套新楼交楼，而保守估计今年还将有2万套新楼交付使用，这些新楼交付后很大一部分会流入租赁市场，租赁市场供应量会持续增多。

　　不过市场需求量同样会上升，“特别是三旧改造后，好多拆迁户都需要租屋，市中心的房源会继续供不应求。”黄韬表示。

　　周峰认为，需求会比供应上涨得更多，所以租金依然看高。而随着楼价进一步高企，周峰估计今年的回报率会继续下跌，数据显示，广州住宅2010年回报率仅为3.5%~3.6%，低于2009年的3.9%。

　　黄韬估计，2011年房屋租金升幅不会太大，可能达到10%，“毕竟租屋的需求不及买房的那么大。”