人保37亿买楼 险资青睐商业地产

　　每经记者 李正 发自北京

　　近日，中国人民保险集团和旗下公司以股权收购的方式购置了原首都时代广场(北京西长安街88号大楼)，总计支出37.44亿元，该广场未来将作为人保集团新的总部办公大楼。

　　去年9月3日，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》(下简称《办法》)，允许保险资金投资不动产，投资比例不得高于保险公司上季末总资产的10%。目前预计有超过4500亿元人民币的险资有望进入房地产领域。

　　情理之中：押注地产高点

　　保险公司使用自有资金通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司购置办公楼作为自己的办公地点在北京已经司空见惯。目前， 中国人寿、中国平安、泰康人寿、新华人寿、太平人寿等都有这方面经验，比如金融街上的中国人寿中心、平安大厦、泰康人寿大厦等。

　　根据人保财险12月29日发布的公告显示，人保集团、人保财险、人保寿险、人保健康、人保资产和人保投控分别出资约3300万元、10亿元、 15亿元、5亿元、1亿元和1.55亿元，分别受让项目公司1%、30.41%、45.62%、15.21%、3.04%和4.72%股权。同时，人保集 团还将出资约4.56亿元受让标的公司的债权。

　　据悉，首都时代广场占地面积1.31公顷，总建筑面积12.2万平方米，包括5层商场、10层甲级办公楼和400个停车位。按37.4亿元的挂 牌价格计算，人保这次购买的价格每平方米还不到3.1万元，而目前同一地段的商业地产每平方米至少要卖到5万元以上。另外，根据北交所公告显示，该物业 2009年收入8259万元，净利润584万元。

　　目前险资正在大规模进军地产业。以平安集团为例，2010年上半年，平安信托在房地产方面的投资规模达204亿元，而年底预计将达到260亿元的规模。

　　同时，经济回暖带动了市场对写字楼的需求持续增加，尤其是地段位置好、品牌影响力大、综合品质高的写字楼。某地产行业分析师对《每日经济新闻》 记者表示，由于国家目前对商业住宅严格的控制，必然使得大量投资资金从住宅市场撤离。在经济持续向好的时期，商业地产自然成为了这部分资金最好的落脚点。

　　上述分析师还表示，目前商业地产给保险公司带来的投资回报预测值在8%左右，投资养老地产回报预测值在6%左右。随着对商业地产的升值潜力预期的提高，保险资金进军商业地产也在情理之中。

　　“自用+租赁”模式或延续

　　《办法》明确规定，保险公司投资购置自用性不动产，应当运用资本金。业界认为，保险公司将名正言顺地使用保险资金以债权、股权或物权的方式，投资商业地产项目。

　　纵观目前险资投资的自用办公楼，很大一部分都远远超出自用的规模。在一些以保险公司名称命名的写字楼里面，险企真正用到的比例较小，大部分都租 赁给外界，进而赚取不菲的租金。这一“自用+租赁”的现象原来往往被理解为险资“曲线”或“变相”投资房地产。而随着《办法》的实施，这一模式将名正言顺 地为险企所用，提高险企进军不动产的热情，从而改善险企资产负债表的错配和缓解险资的投资压力。

　　某地产业内人士表示，北京优质的写字楼物业投资回报普遍较高，自去年开始，北京市场上可供出售的成熟写字楼物业已经基本处于“断供”状态，因此，不少投资者都将眼光转移到尚未建成的物业或者处境较为“冷清”的物业。

　　而这次中国人保购买的首都时代广场则属于后者。地处西单商圈的首都时代广场地理位置绝佳，位于西长安街与宣武门内大街的交会处，毗邻西单商业中心。但由于各种原因，长久以来此地一直缺乏人气，目前只有地下餐饮、电影院等少数几家商户入驻。

　　按照首都时代广场的建筑面积和人保总部的规模估计，分析人士指出，人保此次将总部迁至此处，还将会延续“自用+租赁”模式。这不仅对于企业自身价值和收入有利，同时也将带动周边商业气氛，使得这一地段真正回归其应有的商业价值。