北京预售资金监管执行一个月仅俩楼盘执行

　　被监管资金揭示建筑成本

　　本报记者 刘宇鑫

　　原本定于去年12月1日开始执行的北京商品房预售资金监管制度，购房人却直到去年12月18日才见到真章儿：中粮万科长阳半岛、绿地花都苑成为首批“吃螃蟹”的项目。然而，记者昨天从北京市房地产交易管理网了解到，这也是北京宣布执行预售资金监管1个月内，仅有的两个被监管上市楼盘，这与这项制度执行前新盘赶趟儿领取预售许可证时的盛况大相径庭。值得注意的是，每个楼盘接受预售资金监管的数额，揭示了其建筑成本，变相开启了“晒房价”大幕。

　　引得众多开发商规避的预售资金监管影响有多大？从监管数额看，长阳半岛拟售面积约7.8万平方米，监管资金约3.2亿元。每平方米房价中“被监管”资金达到4150元，约占到成交均价1.6万元/平方米的26%。花都苑的成交均价约为1.58万元/平方米，但每平方米“被监管”资金却为3500元，约占总房款的22%。

　　根据《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。银行会根据计划中设置资金使用节点放款。其中，项目工程建设费用应根据项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和代征代建等费用确定，基本涵盖了一个楼盘的全部建筑成本。

　　“每个楼盘的预售监管数额是由开发商申报，并经过区县住建委批准的，但每个地区的监管数额标准相对统一。”一位被监管的开发商披露，如去年12月18日开盘的房山区两楼盘就颇有代表性，以长阳半岛为代表的精装修楼盘每平方米须被监管4150元，以花都苑为代表的毛坯楼盘每平方米须被监管3500元，这一数额也代表了楼盘各自的建筑成本，可以让购房人心中有数。

　　市住建委有关负责人表示，全市各区县均已分别测算出每个区域内精装房、毛坯房的资金监管标准数额，通常来说，这一数额会略高于开发商上报的项目工程建设费用，以确保每个楼盘能够顺利竣工交用。从区域上看，朝阳、海淀等六城区楼盘工程建设费用还要低于大兴、房山等远郊区县。

　　“每个区域最终确定的监管数额，可以说都是开发商与政府部门博弈的结果，这一制度对销售业绩较好的开发商比较有利。”链家地产首席分析师张月说，《办法》规定，进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请将超出部分转出。而从已经执行监管的两个楼盘分析，“被监管”资金至少要占到全部预售资金的20%，新盘销售不佳，会拖延开发商使用“超出部分”资金的时间。

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　　对此，荧灿地产总经理顾辰天分析，预售资金监管的压力使得一些原本计划在今年一季度领证开盘的项目提前在2010年11月、12月领证，这才导致楼市中出现大量楼盘领证后不急于销售的现象。“一房一价”制度看似可以遏制开发商捂盘涨价，但却被提前领证的开发商利用抬高定价的方式破解，“相当于把房价上涨的空间提前‘申请’出来，直接导致了3万元以上高价楼盘的井喷。”

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