元旦楼市预热年内房价何去何从

　　李文龙

　　记者李文龙进入2011年，新的楼市发展和调控周期拉开，站在十字路口的房价何去何从，牵动着各方的神经。

　　据北京“链家地产”市场研究部统计，2011年元旦三天北京市商品房住宅成交量为1246套，较去年1月同期成交增长143%，表明购房需求和意愿依然高涨。去年底一线城市楼市又呈量价齐升趋势，开发商趁机加速推盘，岁末打折优惠力度加大，希望捂热今年的春节楼市，市场再度躁动给楼市调控敲响了警钟，必须防止房价报复性反弹。

　　业界人士指出，房地产市场调控不仅是降低房价的需要，也是管理通胀预期、转变经济发展方式、调整产业结构的必然要求，应在宏观调控的总体部署中继续深入执行。去年底召开的全国住房城乡建设工作会议指出，继续坚定不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。

　　去年一年尽管调控举措不断，市场深幅调整，但只是触及到成交量的层面，对房价还未形成实质性影响。深圳房地产信息网公布的统计结果显示，2010年深圳市新房成交36729套，成交面积约320.97万平米，均为上年的一半，但成交均价却上涨近500元/平方米。

　　值得注意的是，楼市调控只是让部分需求者推延了置业时间，大量需求包括投资性需求仍然存在，许多购房者仍在出手和观望之中徘徊。因此房价反弹的压力仍很大。目前政府对抑制投资、投机性需求的各项举措，以及还原住房保障基本居住需求功能的政策导向，应该演变成为一种长期化的趋势。

　　当前调控形势下调控手段应具有持续性，巩固已有效果。过去一年大范围、持续性的严厉调控，在规范土地供应出让、打击囤房囤地、限制开发商融资渠道上卓有成效，使得楼市外部环境和内部运行机制都出现了调整变化。央企退房令逐步落实，开发商开始在一线城市和二三线城市平衡布局，大力拓展商业地产，表明整个房地产市场已经出现了积极的动向，供需格局出现了显著变化。

　　差别化信贷税收政策、保障房大提速、限贷限购等一系列高强度政策组合拳，使得楼市逐步向理性回归。历经2009年的火爆，以及去年过山车式的跌宕起伏后，购房者的心态相对已经成熟，借房价大幅上涨盈利的空间已不复存在，许多投资者也认识和感受到了房价在经历大涨周期之后的调整风险，逐步淡出市场。

　　不仅如此，要改变房价高企预期，今年调控政策还必须不断加压。不管是抑制通胀压力还是调控房价，预期都是影响未来走向的重要因素，而房价上涨预期来自于市场长期积攒的非理性因素以及惯性认知，能够改变这种预期的只有不断加码调控力度，强化房价的回调预期。

　　对于许多城市的购房者，最为关心的是限购政策今年是否存续的问题。据了解，标明限购期限至去年底的海口、厦门、福州等城市将顺延此项调控政策，一线城市中广州、深圳也明确表示继续执行限购令。在住房资源有限而需求量仍很大的情况下，在房价上涨预期仍强烈的形势下，限购、限贷仍然是调控的核心政策之一，有利于缓解房价上涨预期，有效分配住房资源。

　　得益于房价继续上涨以及楼市在几个月内的火爆，去年许多房企仍取得了令人咂舌的销售业绩。1月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国主要的30家房企全年住宅销售额接近8700亿元，销售面积达8449万平方米。

　　不过今年，“不差钱”的开发商可能面临外部融资环境全面收紧的状况。不仅多个城市的限购令具有后续效应，预售资金监管、资本市场融资受限、银行信贷规模收缩，政策的叠加会使开发商倍感压力。决定开发商明年经营空间的只有销售量，如果有效需求萎缩，楼市将会由开发商主导定价权的卖方市场向购房者话语权增加的买房市场缓慢过渡。

　　另外，今年的保障性住房建设很给力，去年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，建设规模创历年之最。随着保障房覆盖面增加形成规模效应后，保障房调节市场的作用将不断发挥，这一短板会逐渐补强。短期内保障房对商品房具有挤出效应，对商品房定价形成压力，长期则能改善供应结构，与商品房形成互补关系，促成住房供给的平衡机制。

　　有业界专家建议，楼市走向与市场内的资金量和流动性密切关联。去年年底加息和多次上调存款准备金率事实上是为今年的稳健货币政策做准备，信贷规模收缩的信号明显，在银根收紧的情况下，楼市资金量也会发生相应变化，调控房价还要疏导投资资金逐渐撤出房地产业，给楼市降温。