今年房地产市场能给国人增信心吗

　　政府会采取哪些打击住房投机炒作的政策工具现在还很不确定，而不同的政策工具所产生的效果是不一样的。如果出台的政策能击中市场投机炒作的要害，但没有得到认真落实与执行，那再好的政策作用也将十分有限。另外，差别化的个人住房信贷政策会如何执行，双轨制能否化解当前房地产市场问题，也都面临诸多的不确定性。

　　易宪容

　　无论是住房销售面积还是销售金额，2010年国内房地产市场在政府出台了一系列调控政策后还是创出了历史最高水平，尽管其增幅比2009年有所下降。若按常例来分析，这真是不可思议。大家一定会百思不得其解：为何房地产市场难以调整？巨大的房地产泡沫继续在吹大？这到底是政府政策的问题，还是市场的问题？面对雾里看花的2010年的房地产市场，究竟该怎么估计2011年的房地产市场走向呢？

　　其实，2010年中国房地产市场的脉络是十分清晰的。首先，房地产市场价格畸高其实是部分城市价格过高，因此采取的相关政策也只是针对部分城市，但相关部门显然对此认知不足，而市场投机炒作之风则由一线城市全面蔓延到二、三线城市，甚至于全国各地。当全国的房地产市场都处于投机炒作热潮中时，全国房地产市场投机预期岂能改变？房价又怎能调整？

　　其次，尽管舆论一再渲染2010年出台的房地产市场宏观调控政策是最严厉的调控政策，但实际上国十条仅希望国内市场逐渐回归到常态，回到房地产的基本功能。因此，打击房地产投机炒作，让房地产市场回归基本功能是保持经济持续发展、减少社会矛盾与冲突最基本的要义，根本就没有什么最严厉可言。当然，对于2009年借助政府过度优惠的信贷政策及税收政策的投机炒作者来说，这些政策是较严厉了。不过，到现在为止，国十条并没有真正落实。比如遏制房地产投机炒作的税收政策就没有落实。所以，不仅无法通过房地产宏观调控政策来改变整个市场的预期，而且住房投机炒作者还会据此认为政府对房地产市场调控不会动真格，从而更为变本加厉地进入二、三线城市的房地产市场。

　　第三，当政府出台新的政策没能落实执行时，不仅原有政策惯性无法改变，而且也让新政策的信誉度逐渐减弱。笔者以为，这就是为何“2010年住房宏观调控政策出台不少，但起到作用则十分有限”的原因所在。

　　2011年的房地产市场，同样面临巨大的不确定。首先，政策的不确定仍然是2011年住房市场的基本特征，这种不确定主要分为两个方面。一方面，打击住房投机炒作，尽管政府能使用的政策工具不少，但会采取哪些政策工具相当不确定，而不同的政策工具所产生的效果是不一样的。2010年底政府对房地产宏观调控的决心不仅没有减弱，还在强化，但如果不能采取有效的方式真正遏制住房市场的投机炒作之风，那么住房市场将面临巨大的不确定。住房市场投机预期不改变，房价将如何调整同样是不确定的。另一方面，住房政策执行的不确定性。如果出台的政策能击中市场投机炒作的要害，但没有得到认真落实与执行，那再好的政策作用也将十分有限。

　　其次，差别化的个人住房信贷政策会如何执行。2010年国十条出台之后，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制住房的投机炒作。因此，不仅个人住房信贷政策有重大调整，而且通过加息来让货币政策转向。但现在见不到2009年元旦期间个人住房按揭贷款利率全面调整的迹象。十分奇怪的是，2009年初个人住房按揭贷款利率下调时，投机者及借款人人人欢喜，商业银行为了扩张其信贷规模也同样顺水推舟；但当个人住房贷款利率上调时，国内商业银行却没有动力上调存量住房的利率。

　　在国十条及275号文件之中，不仅要求停止第三套及以上的住房贷款及个人异地住房贷款，而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如第一套住房的首付比例提供，贷款以风险定价；第二套以上住房的贷款的首付比例及利率都全面提高。按理说，在这样的政策基础上，各商业银行应在合理评估贷款风险的基础上，按照原有贷款合同约定条款可对商业性个人住房贷款没有偿还部分的利率重新定价，促使其利率逐渐回归到常态水平（目前要低200个基点以上）。特别是如果不上调存量住房的利率而让其仍然享受7折优惠，商业银行这种贷款实际上是亏损的。如果这些政策不落实，要想把住房投机炒作挤出市场是不可能的。

　　第三，双轨制能否化解当前房地产市场问题，同样是不确定的。2011年政府计划建设1000万套保障性住房。也就是说，2011年政府希望通过住房“保障轨”及住房“市场轨”双轨制来化解房地产市场的问题与矛盾。即购买不起住房的居民进入保障轨，而市场轨则让市场自由发展。这种从我国香港特区及新加坡那里学习来的思路，在实践中可能面对更多问题。香港特区及新加坡不仅地方小、人口少，而且政府财力强。即便如此，这两个地区的保障住房体系也花了60乃至70年，才达到今年这种非理想的程度。对于人口众多的中国内地来说，要达到香港特区以及新加坡的保障性住房水平，至少也得200年。

　　中国内地不仅人口众多，而且广大不同区域的经济发展水平与环境的差别极大，不少地方政府的财力有限。以中西部地区目前的经济发展水平，如果没有中央政府财政支持，完全没有能力解决当地的保障性住房。就算财政有能力每年建设1000万套住房，但1000万套住房建设仅满足城市居民住房条件的“补课”需要，就得很长时间，而每年通过城市化进入城市的人口要靠住房保障体系解决住房问题更是困难。更何况，保障性住房体系并非仅是保障城市弱势居民的居住权，而且是保障全体国人居住权的问题。这是现代文明社会的基础。政府加大狭义上的保障性住房投入天经地义，同时也只是对以前保障性住房投入太少的补课。但是希望通过这种狭义的保障性住房来解决全民的住房问题，难度当然更大。在这种情况下，2011年的房地产市场到底如何，将面临许多不确定。

　　（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）