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房奴压力测试的另一面:调控的软性阻力?

发布时间:2011年01月06日 09:47 | 进入复兴论坛 | 来源:21世纪经济报道

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  “房奴”(暂定义为“有房有贷者”)将会如何看待房地产调控?

  本报记者联合搜房网于2010年12月27日—2011年1月4日所做的一次“加息周期下房奴压力测试”网络调查显示,“随机参与调查者中,目前的有房有贷者比例”,达到近95%。参与调查者的人数是4698人。

  这是楼市调控中不可忽视的一个力量。“如果房价下跌,房奴其实是首当其冲的受损失者。”沪上房地产资深人士柴一峰坦言,“房奴有房的状态,也令其成了多年楼市上涨的既得利益者,而其有房有贷的状态,又成为将遏制房价上涨的调控的一种现实阻力。”而当真正的既得利益群体又远比房奴更加庞大而强势时,调控所需要的坚持和技巧要求显然更高。

  汉宇地产董事总经理施宏叡表示,面对政策加码遭遇市场冷脸的现象,2011年的调控面临更大的压力,第三轮调控中的创新之处将是最大的看点。

  当加息面对95%的人有房有贷

  2010年12月26日央行年内第二次加息,被视为已进入加息周期。由于个人房贷期限绝大多数是5年期以上,利率已上调到6.40%,5年期以上公积金贷款利率也上调为4.30%。通常房贷款利率多规定为“次年调整”,不论央行接下来何时加息或减息,2011年每月还款额将按新利率计算。

  利率上调,首先意味着房奴的还贷压力增加。例如在南京,按照南京现行政策,每户家庭夫妻两人共同可贷住房公积金40万元,以贷款期限20年、按等额本息法计算,公积金贷款利率上调后,购房人共需多还利息12754.95元。而商业房贷的还贷压力要大得多。

  受到加息影响的群体,切身感受如何?根据上述调查,表示目前没有买房和买房没有贷款的仅为5.3%,大部分的人买房不仅有贷款,而且贷款比例普遍较高。

  贷款的具体金额情况是,27.7%的参与者表示在50万以内,50万-150万的比例为50%,150万以上的也占到了22.3%;相应地,每月的还贷额一项中,也普遍较高,其中5000元以内的为50%,5000-10000元的比例为31.9%,10000元以上的有18.1%。

  这样的还贷压力,是“房奴”二字的最好注脚。调查显示,目前每月还贷所占收入的比例,30%以下的仅为25.5%,30%—50%的占36.2%,而超过50%的高达38.3%。

  随着加息周期的持续,这个占比将继续上升。如果按照部分经济学家的预测,此轮加息周期若到达2007年最高点,则意味着月供将上升近50%。普通工薪阶层不能不忧虑。

  房奴们的焦虑

  柴一峰分析,某种程度上,楼市各方对加息带来的冲击,消化能力如何,影响着加息背景下的楼市调控将遇到多大的阻力。对于房奴及更多的楼市既得利益者来说,对调控的抵触情绪,也很大程度上取决于其对加息的应对能力。

  参与调查的房奴群体已感受到了持续加息后的压力,并在调查中明显透露出焦虑情绪。两次加息后,有46.8%的人表示压力很大,36.2%的人表示没有太大变化,仅有17%的人表示没有压力。

  加息的直接压力,加上连续调控政策可能引起的楼市调整,都将是影响房奴提前还贷(有能力的情况下)意愿的重要因素。调查显示,有35.1%的人表示会提前还贷,21.3%的人还拿不定主意,43.6%的人则表示不提前还贷。

  房奴对利率的实际承受上限,或将是一系列调控政策所遇阻力的一个重要分水岭。

  调查显示,在对“所能承受利率上限(一年期贷款基准利率)”的选择中,30.9%的人表示是5%以下,23.4%的人表示为5%-6%,仅19.1%的参与调查者表示可以接受6%以上的利率,更有26.6%的人表示现在已经不能承受了。

  事实上,两次加息后,现在的一年期贷款基准利率由5.56%提高到5.81%,已经超出选择5%以下的人的上限。换言之,至少抵触情绪已经产生,这种情绪无疑将和其他众多因素一起体现为某种形式的调控阻力。

  有多达33%的参与调查者表示,若加息还将持续,将会改变置业计划。

  近期另一个由搜狐焦点地产进行的网络调查,也显示了房奴的同类心态:45%的人选择加息的最大影响是房贷压力变大,仅17%的人选择存款利息变多。

  越调越难?

  看了2010年的数据很容易得出结论:2011年房地产调控当然要继续。

  中国房产信息集团得到的最新数据显示,北京、上海、广州、深圳四个一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨,即使涨幅最小的广州也达23%,北京涨幅最大,同比大涨42%。地价也同期大涨,上海2010年已成交的566块土地中,住宅或含有住宅性质的土地仅121块,建筑面积1420万平方米,地块的总地价达到805亿元,平均楼板价达10574元/平方米,环比2009年的7230元/平方米上涨了46%,更比2008年3393元/平方米商品住宅地价涨了211%。

  中原地产的分析师坦言,商品住宅市场的供不应求推高了住宅价格,而持续上涨的房价则给开发商带来超额利润,房地产开发业的高利润支撑了土地市场的热度,外行业资金的挤入令这种竞争愈演愈烈,从而形成高地价、高房价、高利润的三高状态。

  可是,纯粹从既得利益出发,有房有贷的房奴群体应该欢迎这样的三高模式。房价下跌,相比持续加息,前者可能是房奴群体更加不愿意看到的而直接伤害也是最大的。问题是,这种三高模式,无论是大到经济结构调整,还是小到无房者的呐喊,都是不可接受的。于是,调控成为必然,而加息则是货币政策转向的必然。

  调控虽不可阻挡,但并非没有阻挡。近95%的有房有贷群体比例,或许和真实情况有所出入,但不可否认的事实是,伴随着长达约10年的楼市调控房价越调越高,越来越多的人正在成为有房有贷的房奴群体一员。

  被忽视的一个关键问题就在于此:越来越多的人成为房奴,有房有贷群体进一步扩大,既得利益因素或将成为现行调控政策的一大阻力来源。他们不会公开反对,而可能构成调控的一种软性阻力。