房奴压力测试的另一面：调控的软性阻力？

　　“房奴”（暂定义为“有房有贷者”）将会如何看待房地产调控？

　　本报记者联合搜房网于2010年12月27日—2011年1月4日所做的一次“加息周期下房奴压力测试”网络调查显示，“随机参与调查者中，目前的有房有贷者比例”，达到近95%。参与调查者的人数是4698人。

　　这是楼市调控中不可忽视的一个力量。“如果房价下跌，房奴其实是首当其冲的受损失者。”沪上房地产资深人士柴一峰坦言，“房奴有房的状态，也令其成了多年楼市上涨的既得利益者，而其有房有贷的状态，又成为将遏制房价上涨的调控的一种现实阻力。”而当真正的既得利益群体又远比房奴更加庞大而强势时，调控所需要的坚持和技巧要求显然更高。

　　汉宇地产董事总经理施宏叡表示，面对政策加码遭遇市场冷脸的现象，2011年的调控面临更大的压力，第三轮调控中的创新之处将是最大的看点。

　　当加息面对95％的人有房有贷

　　2010年12月26日央行年内第二次加息，被视为已进入加息周期。由于个人房贷期限绝大多数是5年期以上，利率已上调到6.40%，5年期以上公积金贷款利率也上调为4.30%。通常房贷款利率多规定为“次年调整”，不论央行接下来何时加息或减息，2011年每月还款额将按新利率计算。

　　利率上调，首先意味着房奴的还贷压力增加。例如在南京，按照南京现行政策，每户家庭夫妻两人共同可贷住房公积金40万元，以贷款期限20年、按等额本息法计算，公积金贷款利率上调后，购房人共需多还利息12754.95元。而商业房贷的还贷压力要大得多。

　　受到加息影响的群体，切身感受如何？根据上述调查，表示目前没有买房和买房没有贷款的仅为5.3％，大部分的人买房不仅有贷款，而且贷款比例普遍较高。

　　贷款的具体金额情况是，27.7％的参与者表示在50万以内，50万-150万的比例为50％，150万以上的也占到了22.3％；相应地，每月的还贷额一项中，也普遍较高，其中5000元以内的为50％，5000-10000元的比例为31.9％，10000元以上的有18.1％。

　　这样的还贷压力，是“房奴”二字的最好注脚。调查显示，目前每月还贷所占收入的比例，30％以下的仅为25.5％，30％—50％的占36.2％，而超过50％的高达38.3％。

　　随着加息周期的持续，这个占比将继续上升。如果按照部分经济学家的预测，此轮加息周期若到达2007年最高点，则意味着月供将上升近50%。普通工薪阶层不能不忧虑。

　　房奴们的焦虑

　　柴一峰分析，某种程度上，楼市各方对加息带来的冲击，消化能力如何，影响着加息背景下的楼市调控将遇到多大的阻力。对于房奴及更多的楼市既得利益者来说，对调控的抵触情绪，也很大程度上取决于其对加息的应对能力。

　　参与调查的房奴群体已感受到了持续加息后的压力，并在调查中明显透露出焦虑情绪。两次加息后，有46.8％的人表示压力很大，36.2％的人表示没有太大变化，仅有17％的人表示没有压力。

　　加息的直接压力，加上连续调控政策可能引起的楼市调整，都将是影响房奴提前还贷（有能力的情况下）意愿的重要因素。调查显示，有35.1％的人表示会提前还贷，21.3％的人还拿不定主意，43.6％的人则表示不提前还贷。

　　房奴对利率的实际承受上限，或将是一系列调控政策所遇阻力的一个重要分水岭。

　　调查显示，在对“所能承受利率上限（一年期贷款基准利率）”的选择中，30.9％的人表示是5％以下，23.4％的人表示为5％-6％，仅19.1％的参与调查者表示可以接受6％以上的利率，更有26.6％的人表示现在已经不能承受了。

　　事实上，两次加息后，现在的一年期贷款基准利率由5.56%提高到5.81%，已经超出选择5％以下的人的上限。换言之，至少抵触情绪已经产生，这种情绪无疑将和其他众多因素一起体现为某种形式的调控阻力。

　　有多达33％的参与调查者表示，若加息还将持续，将会改变置业计划。

　　近期另一个由搜狐焦点地产进行的网络调查，也显示了房奴的同类心态：45％的人选择加息的最大影响是房贷压力变大，仅17％的人选择存款利息变多。

　　越调越难？

　　看了2010年的数据很容易得出结论：2011年房地产调控当然要继续。

　　中国房产信息集团得到的最新数据显示，北京、上海、广州、深圳四个一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，即使涨幅最小的广州也达23%，北京涨幅最大，同比大涨42%。地价也同期大涨，上海2010年已成交的566块土地中，住宅或含有住宅性质的土地仅121块，建筑面积1420万平方米，地块的总地价达到805亿元，平均楼板价达10574元/平方米，环比2009年的7230元/平方米上涨了46%，更比2008年3393元/平方米商品住宅地价涨了211%。

　　中原地产的分析师坦言，商品住宅市场的供不应求推高了住宅价格，而持续上涨的房价则给开发商带来超额利润，房地产开发业的高利润支撑了土地市场的热度，外行业资金的挤入令这种竞争愈演愈烈，从而形成高地价、高房价、高利润的三高状态。

　　可是，纯粹从既得利益出发，有房有贷的房奴群体应该欢迎这样的三高模式。房价下跌，相比持续加息，前者可能是房奴群体更加不愿意看到的而直接伤害也是最大的。问题是，这种三高模式，无论是大到经济结构调整，还是小到无房者的呐喊，都是不可接受的。于是，调控成为必然，而加息则是货币政策转向的必然。

　　调控虽不可阻挡，但并非没有阻挡。近95％的有房有贷群体比例，或许和真实情况有所出入，但不可否认的事实是，伴随着长达约10年的楼市调控房价越调越高，越来越多的人正在成为有房有贷的房奴群体一员。

　　被忽视的一个关键问题就在于此：越来越多的人成为房奴，有房有贷群体进一步扩大，既得利益因素或将成为现行调控政策的一大阻力来源。他们不会公开反对，而可能构成调控的一种软性阻力。