易宪容：房地产税到底该不该征

　　房地产税是悬在市场头上的一把利剑，市场预期今年将通过试点的方式落下。

　　不过，对于要不要征收房地产税仍争论不休，争论不仅在于利益角度不同，还在于对房地产税的理解不同。对于前者，在这里不需要讨论。

　　对于后者，则是对房地产税概念的认知问题了。可以看到，在任何发达的市场经济国家，征税本来就是天经地义的事，没有人会因为要征收某种税而争论得昏天黑地、没完没了。

　　其实目前争论不休的原因，一是目前的税收或税制确实还有不公平不合理的地方；二是公民纳税只看得到交税的义务却看不大清楚交税后的权利，不少人不过是借“房地产税”之题，发挥一下早已有的不满情绪而已。该征的税说清楚原因后，还是应该征的。

　　对于“房地产税”，它应该是一个综合的概念，它包括了住房交易流转税、住房交易所得税及住房持有税(或物业税)等。如果这些房地产税的税制设计得好，遏制房地产市场投机炒作及挤出房地产泡沫将易如反掌，因为房地产每一种税都可以成为遏制投机炒作的重器。

　　比如说，房地产交易税，当前它的征收幅度是在1.5%-3%范围。由于房地产交易税的弹性大，如果地方政府鼓励更多的人买房，一般会让住房交易税就低不就高。再加上不少二手房交易都会采取阴阳合同避税，从而使得中国内地住房交易税非常低。和内地不一样，香港的住房交易税高达4.25%，任何人都无法通过阴阳合同来避税。再加上最近香港政府为打击房地产投机炒作，把成交半年之内的住房交易税再加15%，一年之内交易的再加10%，二年内交易的再加5%等，对炒房者简直是釜底抽薪。

　　住房交易所得税主要是对住房交易所得进行征税，就如个人所得都得交税一样。在发达的市场经济国家，都有一套完善、公平公正的住房交易所得税制，无论是美国还是德国，或任何发达的市场经济国家，个人希望通过住房投机炒作大获其利是不可能的。绝大多数住房交易所得都会通过合适的住房交易所得税征收到国家手中(如个人所得税那样采取累进税制)。因为住房的基本功能是居住，其赚钱功能仅仅是派生的工具性功能，当两种功能引发社会矛盾时，必须先保基本功能。

　　在中国，住房交易所得税表面上是20%，实际上各地方政府都采取了按住房交易标的的1%来征收其税。试想，老百姓个人工资收入那样低都得征收个人所得税，而当前的住房交易获得暴利却只象征性地征税，这样怎能不鼓励富有者去炒作住房？

　　因此，要遏制房地产投机炒作，首先就得从住房交易流转税及住房交易所得税入手。只要对这两种房地产税进行重大的改革，并制定严厉打击房地产投机炒作的税制，手起刀落，房地产投机炒作岂能不偃旗息鼓，房地产泡沫岂能挤不出？而且这些税制修改制定及执行都比已有的个人所得税简单。

　　(作者系中国社科院金融研究所研究员)