沪新年首幅宅地低溢价成交 4地总成交金额6.9亿

　　4地总成交金额6.9亿元

　　新年首幅宅地低溢价成交

　　□晚报记者 张骏斓 报道

　　昨日沪土拍市场 4地连拍，总成交金额6.9亿元，土地总出让面积12.97万平方米。

　　作为2011年住宅地块第一拍，昨日下午现场竞拍的嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块成为关注焦点，但是这一焦点却在4家竞买房企全部到场，却无一家现场竞价的情况下“闪拍”成交，整个过程只用了不到5分钟。最终上海绿洲投资控股集团有限公司以9620万元，高出底价100万元的价格拿下该地块。业内人士表示，该地块位置较偏，已经在郊环外，在区位上并不具有优势，但1%的溢价率，2528元/平方米的楼板价仍令业内感觉有些吃惊。

　　开发商不愿现场竞价

　　又是无人竞价！在刚刚经历上午首幅地块拍卖无人竞价的现象后，这一现象又再次出现在下午的宅地——嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块拍卖现场。一直标注着“高溢价率、热捧”的住宅用地，在2011年的首拍就遭遇尴尬。

　　昨日13时28分，拍卖师报出了当时网上的最高报价9620万元，只比起始价高出了100万元。现场4家房企无人愿意现场竞买，最终该地以溢价1%的价格成交。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，相比去年出让公告201010402中的嘉定外冈镇的一幅土地，昨日成交的该幅地块2528元/平方米的楼板价只是外冈镇地块楼板价的一半不到，更是近期嘉定新城拍卖的土地楼板价的四分之一左右。应该属于近期土地市场成交价格相对较低的住宅用地，但是并不是说明了整个土地市场价格出现了大幅跳水。从位置来看，外冈镇地块位置明显优于本次嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块，永新北路地块距轨交11号线终点站的距离近10公里，接近江苏省，而外冈镇距离轨道交通11号线最近一站距离不足4公里，这也是此次地块出让价格相对较低一个原因，因此此次土地价格在合理范围之内。

　　记者发现，不同于嘉定区之前成交的住宅地块，该地块并没有绑定建造保障性住房条件，在动开工方面也没有特殊要求。据悉，目前地块周边并没有在售商品住宅，二手住宅项目如华亭佳苑售价约为8000元/平方米左右。上海中原研究咨询部高级经理龚敏预测，按照周边的价格水平，地块建成上市后售价突破10000元/平方米问题不大。相对于每平方米2000多元的楼面地价，项目的利润空间较为可观。她同时坦言，综合昨日成交的其他几幅地块，成交价格都偏低，也折射出在调控压力积累的敏感时期，开发商谨慎理性的拿地心态。

　　土地到期后收回并相应补偿

　　值得注意的是，昨日下午出让的一幅商地——嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块 《国有建设用地使用权出让预申请须知》显示：土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值。这在历来的土地出让交易中尚属首次。

　　对此，上海中原研究咨询部认为，这一举动很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。该问题在业内争议已久，2009年初曾传言有一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，在全国国土管理系统“征求意见”，最受人们关注的住宅土地使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原先表述的 “无偿自动续期”。当时多数业内人士认为这一文字变化为物业税预留了操作空间。高台路以南、沪宜公路以西地块土地出让文件，则让这一观点受到动摇，并倾向于70年后循环批租制度。

　　陆骑麟则认为，这解决了前期土地出让到期后的土地归属问题，也可能为以后土地市场规范做好准备。“但是残值如何计算，如果土地上辅助物还可以施工相对较长年限，或者建筑物的建筑标准是按照70年、100年设计的话，那么现在提出收回的话，那么开发企业一定会降低建筑物寿命标准，可能影响建筑质量，造成其他风险。因此做这项收回制度的同时，还需要其他规范的完善。 ”