限购令骑虎难下

　　作者: 龙飞

　　截止到2010年年末，国内共有15个城市实施了住宅限购令。对于2011年是否继续实施已有的限购令，有些城市尚未正式公告。但现有的种种迹象显示，并没有哪个城市敢于逆势而为，热点城市继续限购几乎是板上钉钉的事。而且所谓的热点城市可能在2011年扩充到18，甚至20个城市。

　　2010年12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，一些热点城市2011年要继续执行住房限购措施。而且热点城市的名单正在加长，1月5日郑州房管局召开了通气会，表示将正式实施住宅限购。据传南京等地也可能随时加入限购行列。

　　一时间，限购之风继续吹红大江南北。但究竟限购令对楼市的调控作用有多大，争议却颇大。根据国家统计局公布的2010年11月《七十个大中城市房屋销售价格指数》来看，15个限购城市中仅广州新房价格环比下降0.1%，另有5个城市新房价格持平，其他10个限购城市的新房价格均环比上涨，而这些城市新房价格的同比变化除广州外，其他15个城市均大幅上涨，其中海口和三亚分别同比上涨49%和55.1%。中国指数研究院公布的100个城市全样本调查数据则显示，2010年12月全国100个城市住宅均价较上月上涨0.9%，其中82个城市价格环比出现上涨，上海、北京等十大重点城市均价环比上涨 0.75%，同比均价上涨27.72%。

　　限购令实施了少则三个月多则半年的各大中城市，并没有取得预期的房价明显下调，甚至对楼市成交量的影响也没有预想的大。从月度走势来看，少数限购城市成交量在2010年10月暂时回落后于11月再次反弹。

　　而且限购令还给市场带来了意料之外的变化。从数据上看，广州是限购令下唯一楼价下挫的城市，但地产中介满堂红研究部的统计数据显示，10月份、11月份广州的二手住宅交易量尽管不如新政之前，但是成交均价还是维持了2010年以来的上升趋势。值得注意的是，满堂红研究部通过对二手楼议价幅度（议价幅度= （成交价-放盘价）/放盘价）的跟踪发现，最近两个月二手楼的议价幅度仅为-2.5%和-2.9%，“降价效果”不仅不及2010年4月份的调控，而且显示业主目前的心态比今年年初市场回暖的时候还要强势，想要业主降价几乎成为“不可能的任务”。

　　原因很简单，限购令下，尽管二手购房意欲被显著降低，但二手房供应量也在明显下滑。本报记者在对2010年10月进行的市场调查就显示，限购令下，不少业主的心态变成“卖了我就买不回来了”。一些准备卖房的业主反而不急于出手。

　　在新房市场上，“限购令”也变成了“催购令”。在各大城市出台的限购令中规定，不管是尚未购房的居民，还是拥有七八套住房的居民，一律可以再购一套新商品房，投资者不必多付出成本，还能够再拥有一套住房的购买权。

　　然而，限购令还是不得不延续，因为在现在的市场环境以及投资心态下，取消限购令很可能意味着成交“报复性上涨”，可预见的结果是楼价大涨。例如深圳在 2010年最后一个星期，市场传言取消限购令，导致该周深圳的新房市场成交大涨了近五成。因为在各种场合上，中央还在强调限购的延续，非看中其作用，只是有苦难言、骑虎难下。

　　当然，如果限购令真能彻头彻尾地坚持实施，等到2010年近5成涨幅的新开工面积都变成房屋出售时，也许对供求关系有一定调节。

　　但限购令真能坚持下去吗？郑州的限购令仅限制郑州二环以内的区域，天津仅限制了市内六区范围内。更值得玩味的是海口，1月2日，海口出台规定：“2011年 1月1日起，海口市及外省市居民家庭可在海口市新购买1套商品住房。”但2010年10月海口的限购令是“海口市及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房”。“只能”变成了“可以”，而且2010年10月后在海口买了房子的市民今年还能买房子吗？相关细则海口并未公布。

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