上海易居：2011年房产税试点肯定会迈出第一步

　　时钟已经走过了2010年，这也意味着中国房地产业热闹的一年已经过去。在房价仍然上涨，房地产调控态度依然强悍的情况下，2011年房地产政策和市场又将何去何从？

　　2010年调控成效初现

　　首先，回顾一下2010年房地产行业情况。从政策面来看，2010年是我国房地产调控史上堪称最严厉的一年，从年头调控到年尾，中间历经三波紧缩措施，第一波以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波以“国十条”为代表的打压型调控，第三波以“929”新政为代表的管制型调控、限贷限购等干预力度都很大。

　　从市场面来看，房地产调控收到一定的成效，主要表现在成交量和房价增幅回落。

　　去年全国新建商品房成交量可能比前年增长10%左右，虽然仍然保持增长态势，但相比2009年42%的迅猛上涨，增幅明显回落。从房价来看，自去年4月70个大中城市房价同比涨幅达12.8%，创近十几年新高以来，涨幅持续回落，去年11月已降至7.7%；房价环比涨幅得到控制，去年4月调控之后多数月份维持在0~0.3%之间，远小于2009年月1%左右的涨幅。从商品房成交价格看，去年全年上涨7%左右，远低于前年的24%。

　　供应量增加

　　那么，2011年形势又将如何？

　　从宏观经济背景分析，2011年美欧经济处于缓慢复苏过程中，美日货币政策依旧保持超级宽松，新兴经济体受经济增长和通胀影响，纷纷步入加息通道。我国经济基本稳定，今年将实行的财政政策和稳健的货币政策把稳定价格总水平放在更加突出的位置。显而易见，我国货币政策正在收紧。为了抑制不断高企的通胀和资产价格上涨，今年的货币供应和信贷投放的格局将比去年有所紧缩。整体而言，这对房地产业构成利空影响。

　　2011年，房地产政策趋于进一步紧缩，官方表态显露无遗。去年12月26日以来，高层都不约而同地强调：一方面，继续坚定不移地加强房地产市场调控，抑制投资、投机性购房，遏制房价过快上涨；另一方面，更大规模地推进保障性安居工程建设，2011年将新开工保障房1000万套，几乎是去年590万套的两倍，其中重点发展公共租赁住房。可以说，对于住房保障和调控市场是“两手抓，两手都要硬”。

　　随着保障性住房建设和供应规模的快速增加，未来不仅使广大中低收入家庭受益，而且还将使很多暂时购房有困难的“夹心层”享受到公共租赁房政策。这是一件利国利民的好事，将分流中低端商品住宅的市场需求，改变市场预期，有利于稳定房价。

　　市场更关注的是调控市场措施会否加码。笔者认为，2011年主要还是督促地方政府将“国十条”和“929”新政真正落实到位，为此，住建部、国土部、监察部等将会加大对地方政府约谈、问责的力度；同时还将加大对于违规违法企业的查处力度，比如对于囤地者将严厉依规没收土地并限制新购地。

　　另外，房产税试点肯定会迈出第一步，上海和重庆有望首批试点。若房价继续上涨，则实行限购的城市还将继续增多；其他如房地产贷款、限制外资、土地管理等领域的政策也存在进一步升级的可能性。

　　成交量小幅增长

　　从需求上观察，有两大因素不容忽视。一是，至少在2011年上半年，通胀还会维持高位，存款负利率的现象难以逆转，这会导致以保值为目的购房需求持续释放。二是2011年人民币预计还将升值5%左右，2010年6月二次汇改之后，随着人民币升值，可能已有相当规模的游资进入中国，2011年这一趋势不会改变，其中部分游资将会进入房地产市场。外部和内部的两种投资需求将使2011年全国商品房成交量不会出现明显下滑。

　　从供应上分析，随着2010年开发企业土地购置面积和商品房新开工面积的大幅增加，2011年全国商品房供应量将会明显放量，这将成为防止房价过快上涨的最大因素。同时，随着供应量的大增，成交量也会有所增加，再考虑到上述需求因素，则预计全年商品房成交量还将比2010年小幅增长。

　　从开发商资金面看，2011年企业融资环境依然比较差，资金来源增幅还将继续下滑，必然会回落到近十年平均增幅——25%以下。也就是说，2011年开发商将变得“差钱”，部分企业将被迫进行降价促销，有助于房价适当回调。从整体上分析价格，则2011年全国房价将维持高位震荡态势，明显下跌的可能性基本没有，但显著上涨同样难上加难。