房地产进入估值修复行情

　　《红周刊》记者 郝宁

　　本周股市“开门红”，地产股功不可没。业内人士认为，这既有对调控政策暂时“落空”的借题发挥，也有地产股去年严重超跌的反弹效应，还有对今年通胀形势以及宏观环境的综合评估。不过，机构对于地产股的分歧依然不小，即使地产股上涨也走得踉踉跄跄很是纠结。

　　机构买完就闪人，战战兢兢抢反弹

　　相比之前“偶有表现，但整体不被看好”，现在地产股人气很旺。1月4日，地产板块指数涨幅达到5.2%，带动大盘重新站上年线位置，金地集团、首开股份、滨江集团、荣盛发展、世茂股份、中南建设纷纷涨停。但是机构暗藏的分歧也不少：有的认为股价还要“继续飞一会儿”，有的则坚持“超跌反弹”态度。

　　2010年末的房地产板块出现过一次强势反弹，12月21日交易所披露的数据显示，万科A买入的前五大席位中有四家是机构，合计买入金额达到4.67亿元。在1月4日地产股大涨的时候，上榜的地产股如金地集团、首开股份，其前五大买入席位和卖出席位均有机构身影，而机构卖出也较为积极。（见附表）

　　部分机构认为，此次地产股上涨是估值修复行情，若今年１月份CPI回落后货币政策压力减小，地产股或有阶段性机会，而另一部分机构却表示了对地产股以及今年宏观经济的谨慎，认为如果CPI和房价继续往上走，仍将“难言乐观”，甚至可能随时触发下一轮调控。

　　楼市不听政府言，量价齐涨正欢

　　其实，地产股卷土重来与近期楼市升温密不可分。从12月新房成交数据看，重点城市成交量较11月上涨了10%，一线城市环比大涨了30%，二线城市与11月持平，房价仍保持稳中有升的态势，重点城市成交量已经恢复到了2009年的平均水平。而顶着调控的重重压力，元旦北京楼市成交量更是明显回暖。据北京市房地产交易管理网数据统计，2011年元旦3天北京楼市成交量较去年同期上涨143%。

　　还不错的成交量令房地产企业2010年的业绩有了保障。据统计，去年三季末房地产行业业绩保障系数高达3.16倍，去年三季的“预收款+营业收入”/去年全年“营业收入”高达1.74倍，显示2010年甚至2011年全年业绩增长都有保障。而行业龙头的表现则更为出色：去年前11个月，万科A实现销售额998.1亿元，同比增长72.3%；保利地产实现销售额571.49亿元，同比增长了41.6%。

　　暂无更多利空，板块演绎估值修复

　　温总理以及李克强副总理多次强调，2011年会继续坚定房地产调控不动摇。但在流动性充裕且没有投资渠道的情况下，银根收紧以及多个城市出台的限购令都没有打下高昂的楼市，现在政府官员的口风已经微变了。

　　近几个交易日地产股的上涨就与假期期间多则消息有关：日前关于房产税中央与地方产生分歧的报道，让市场猜测房产税近期难以出台；政府也似乎不再把调控集中在房价的涨跌上，而是鼓励购房者转变住房消费观念，这表明政府一味地打压房价的预期开始弱化。再加上近期人民币的连续升值，也为地产股形成了较为旺盛的做多能量。

　　私募机构认为，房地产板块目前静态PE为26倍，和2008行业危机时相当。而市净率也仅有2.7倍，与历史均值3.7倍相比，已经跌无可跌，不排除出现阶段性机会。渤海证券预计，从春节到“两会”前，出台新的房地产政策的可能性很小，政策压力的释放将给房地产板块喘息的机会，利于房地产估值修复行情的展开。

　　华泰证券看好行业龙头万科A、保利地产和金地集团，2011年获取正收益是大概率事件；其次是滨江集团、荣盛发展和苏宁环球这样的中小市值高成长开发商，以及市场空间巨大的房地产服务类企业世联地产；业绩可望爆发增长的小市值开发商凤凰股份也可关注。