房产税双城记：不明确的比明确的多

　　叶国靖

　　悬在房地产行业头顶的达摩克利斯之剑——“房产税”，昨天终于落下。率先开征的城市是重庆，而非一度呼声甚高的上海。

　　重庆：细则待解

　　重庆市政府虽然明确开征高档商品房房产税，但是，《第一财经日报》记者发现：关键的几个疑团仍未解开。

　　疑团一，税基将是什么？根据国际惯例，税基将是物业价值或是物业租金收入。疑团二，税率将是多少？目前尚未确定税率将是多少。根据国际惯例，税率范围多在0.1%到3%之间。疑团三，正式的开征时间是何时？

　　但重庆开征的房产税，明确了房产税征收对象。而此前，对于传闻的重庆、上海等地的房产税，谁将成为房产税征收对象，市场一直存在许多猜测：到底是二手市场的存量房，还是一手市场的新增房，抑或是多套、高档、闲置房产？

　　获悉“重庆确定开征高档商品房房产税”消息之后，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受本报记者采访时表示：“上个月，国家批准了上海和重庆先行试点房产税，当前二地皆在紧急研究细节与方式，很可能在本地两会前后推出，晚则一季度末。至于影响，短期对于开征城市是利空，尤其是影响心理预期，会抑制部分投资投机需求；长期来看，效果不显著。如果税率低，会逐渐被市场消化，对于尚未开征的城市，影响极小。房产税先在个别城市试点，累积经验后才会慢慢扩至全国，这一过程需要几年时间。”

　　重庆方案的税基、税率分别是多少，目前尚不可知。杨红旭透露：“此前，市场曾经传闻一种说法，重庆可能针对200平方米以上户型，或单价超过平均价格3倍的高档商品房开征。不过，该市场传闻没有得到官方的证实。谜团仍在等待解开。”

　　房产税对住宅市场将有什么影响？第一太平戴维斯发布的房产税最新研究报告显示，房产税对住宅市场的影响仍存很多争议，这取决于房产税具体的内容。从短期而言，房产税的实行将给住宅市场带来不确定性，买家在明确市场走势之前将有所犹豫。这可能导致交易量的下降和价格增长的放缓。从中长期而言，房产税不太可能对价格有太大影响，但是房产税的出台可以促使现有住宅物业被更有效利用。

　　上海：40亿还是840亿？

　　同时，房产税将带给地方政府多少收益？虽然刚开始时，房产税只对市场上一小部分物业征收，比如新房、高端公寓或非普通房，但是为了使房产税可以为地方政府带来足够的收入填补财政赤字和使收入渠道多元化，房产税征收的范围将不断扩大。

　　对此，第一太平戴维斯中国区研究部以上海作为城市研究案例。

　　假如开征范围限定家庭存量房（二手房），以上海住宅存量 (2010年第三季度末) 4.8亿平方米、二手房价格(2010年第三季度末)为每平方米人民币17500元粗略计算，其存量住宅价值 (2010年第三季度末)大约为8.4万亿元人民币。假如对存量房征税1%，则房产税将带来840亿元人民币的收益。

　　假如开征范围限定家庭新购房，以上海一手住宅供应 (2011年)预计可达2000万平方米、一手房平均价格预计为每平方米人民币20000元粗略计算，则新增一手住宅价值大约为4000亿元人民币。假如对新房征税1%，则房产税将带来40亿元人民币的收益。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎告诉本报，2010年12月上海单月成交均价环比涨幅打破5年来最高纪录，价格蠢蠢欲动。这已经说明楼市大盘已经具备上涨的条件。对2011年，如果调控政策推出过慢或者力度不够，2011年的上半年房价势必继续走高。