房产税落地重庆土地财政转型起步

　　每经记者 张敏 发自北京

　　一直被“千呼万唤”的房产税，近日终于有实质性的消息传出。

　　据新华网报道，重庆市市长黄奇帆1月9日在重庆市“两会”上提出，“十二五”期间，重庆将开征高档商品房房产税。报道称，财政部已原则同意重庆开征房产税，该税种有望于今年一季度出台。由此，重庆将可能成为全国首个房产税试点城市。

　　作为调控房地产市场的“最严厉政策”，房产税被不少人士寄予厚望。但按照“对高档商品房征税”的范围，其效果或打“折扣”，且重庆房地产市场运行相对平稳，调控“余地”较小。

　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，多位业内人士都预期，从“高档商品房”开始，房产税的征收范围势必将扩大到所有住宅，届时，它将成为地方财政收入的重要来源。也就是说，严重依赖土地出让收入的地方财政，或将成为房产税的真正受益者。

　　为什么选择重庆？

　　自2009年以来，武汉、长沙、北京、深圳都曾被传将试点房产税。但从市场状况和准备工作来看，上海与重庆最被看好。

　　“理想状态下，房产税应该在一个平稳的、买方市场中征收。”中央财经大学税务学院副院长刘桓向《每日经济新闻》记者表示，重庆试点房产税的条件比上海成熟，率先试点也在“意料之外、情理之中”。

　　来自中国指数研究院的数据显示，2010年12月，重庆市的商品住宅样本均价为6533元/平方米，在10个被监测的热点城市中排名最低。按照中国指数研究院西南分院院长汪勇的观点，重庆市场以本地需求为主，投资性需求比例小，市场运行平稳，与上海明显不同。

　　一种颇受认同的观点认为，在供需关系尚未达到平衡的情况下，房产税的开征只能推高房价，加重购房者的负担，对抑制投机作用则很有限。这也在暗示，上海尚不具备试点条件。

　　事实上，与上海的低调处理不同，重庆一直不回避房产税问题。去年6月，重庆市市长黄奇帆在接受媒体采访时曾透露，对别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房，将开征“特别房产消费税”。黄奇帆还表示，“特别房产消费税”的税率为1%。这些表态也被认为很可能出现在重庆房产税试点方案中。

　　将引发税种优化

　　事实上，即便按照黄奇帆“税率为1%”的上述方案征收，房产税对重庆市场的影响也十分有限。DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏冬向《每日经济新闻》记者表示，重庆试征房产税的目的并不在于调控市场。

　　汪勇也称，“高档商品房”在市场中占比非常小，征收房产税既不会影响到市场运行，也很难打压房价，实际效果并不明显。

　　“它的信号意义在于，预示着房地产持有环节的税种开始征收。”汪勇表示。

　　目前我国涉及房地产的税费，主要集中在交易环节，包括契税、企业所得税、营业税、城镇土地使用税、土地增值税等，这在一定程度上造成了投资性需求泛滥等后果。

　　而国外的房地产税费有相当部分集中在持有环节，使市场表现出“交易成本低、持有成本高”的状况。

　　刘桓表示，在确定房产税的具体征收方案后，下一步就是对现有税种进行合并和优化，削减交易环节的税费。

　　但另一方面，由于我国的住宅土地使用权只有70年，在土地出让金纳入房价成本之后，征收房产税便存在“重复收费”的嫌疑。魏冬表示，调整后的理想状态是，土地成本从交易环节转嫁到持有环节，使得交易成本降低，房价也得到有效遏制。

　　地方财政将获益

　　相比之下，房产税征收的最大受益者则是地方财政。在接受《每日经济新闻》记者采访时，多数专家不约而同地认为，以“高档商品房”为起点，房产税的征收范围势必扩大到所有物业，并将成为一笔重要的财政收入。

　　事实上，相比调控房地产市场，税制改革被认为才是房产税试点的应有之义。住建部政策研究中心主任陈淮近日表示，房产税不是调控房价的工具，和调控房价也没有直接关系。

　　在陈淮看来，不动产税的首要功能是调节闲置资源的利用率；其次是调整社会公平；最后是解决地方政府的收入来源问题。

　　在当前的地方财政中，土地出让收入占绝对比例。以重庆为例，2009年重庆市通过招拍挂成交土地金额373亿元，占财政收入的32.71%。在北京等一些热点城市，上述比例可达四成以上。而在不少国家，物业税可占地方财政收入的五成左右。

　　主流观点认为，土地财政不仅推高地价乃至房价，且由于市场变化，这笔收入容易变得不稳定，影响地方财源。

　　国土资源部部长徐绍史近日表示，“城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。”这一警示也预示着，在土地出让制度改革的情况下，地方财政将进一步受到考验。