世茂股份8个月信托融资21亿元信托公司纷纷移情商业地产

　　■本报记者 徐天晓

　　“信托公司确实比较青睐我们这种排名中上的上市商业地产商，并且5亿元的融资规模信托公司也比较容易接受。”刚刚走马上任的世茂股份董秘罗瑞华对《证券日报》记者表示。随着去年一系列政策的打压，传统的住宅地产开发商们今年似乎都想为商业地产而移情别恋，同样尝够了烫手山芋的信托公司，今年似乎也有将房地产信托的重心从住宅地产转向商业地产之意。

　　21亿信托资金掘金世茂股份

　　世茂股份1月7号发布公告，公司与西部信托发起设立“世茂股份股权收益权投资集合资金信托计划”，并将募集资金直接给予公司用于商业地产项目的开发与建设，募集资金不超过5亿元，期限不超过2年，公司控股股东峰盈国际以其持有的公司9700万股限售流通股股份为本信托计划提供质押担保。

　　资料显示，从2010年5月到今年1月，世茂股份四次借信托融资，前后共计21亿元。但是与开发商普遍因为资金链紧张而进行信托融资不同，已公布的2010年三季报数据显示，世茂股份并不算缺钱，账面资金超过了28亿元。对此罗瑞华对本报记者表示，信托融资主要是出于对项目开发、项目建设时资金储备的考虑。

　　不过，有分析师认为，2009年刚刚尝试转型的世茂股份这两年正处于项目的集中投入期，资金需求量很大，选择信托融资可能是世茂股份一种谨慎的考虑。

　　商业地产渐受信托公司关注

　　“由于限制住宅投资带来的‘挤出效应’，越来越多的信托公司开始将目光转向商业地产，这也使原本强烈依赖银行贷款的商业地产商多了一条融资渠道。与住宅地产相比，商业地产面临的政策性风险更低。”有分析人士对记者表示。

　　在政策引导和市场的双重压力下，2010年金地、中粮、保利等的国内一线房地产企业纷纷宣布了商业地产发展战略，从房地产信托中吸够了“油水”的信托公司也随之顺时而变。

　　用益信托工作室认为，商业地产应成未来房地产信托的机遇；联华信托周林也表示，房地产信托业务会逐步从住宅类信托为重点转向以商业物业、保障性住房类信托为重点；中诚信托业务总部执行总经理马颋前日也在公开场合表示，商业地产将成为中诚信托2011年的主要投资目标。

　　成熟的商业地产，其经营多采用开发商整体开发并以收取租金为投资回报形式的模式，但是国内目前很多商业地产开发商的盈利则是以商铺出售为主，持有型物业为辅的模式。包括国内上市商业地产龙头企业世茂股份也未脱离这种盈利模式，资料显示，世茂股份今年的租金收入只占业绩的5%，业绩主力仍然是销售型物业及住宅。

　　罗瑞华也对本报记者表示，公司目前正积极转变，预计2011年公司经营性物业的租金收入会从现在的5%左右逐渐提高到8%-10%。

　　用益信托李旸对记者表示，目前来看，标榜通过收取租金来兑付信托收益大多数只是一个“幌子”，实际上开发商大部分还是要通过商铺的出售，转让等方式快速回笼资金。方正证券地产分析师周伟也对本报记者表示，租售并举是目前我国商业地产开发商的主要运营模式，也是这样保证信托计划的收益。

　　虽然当前投资于商业地产的信托模式还有待发展，但是商业地产与信托的结合仍在加速进行，据有关媒体报道，天津版REITS方案正在加速酝酿，上海版REITS已经借公租房试水，商业地产正成为是信托公司重新介入房地产领域的新的利益增长点。监管层也明确表态支持信托公司研究并推出基金化的中长期房地产集合资金信托计划，可以预见，未来的商业地产将成为信托公司投资的主要机会。