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房产税落地重庆“土地财政”转型起步?

发布时间:2011年01月11日 09:04 | 进入复兴论坛 | 来源:每日经济新闻

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每经记者 张敏 发自北京

  一直被“千呼万唤”的房产税,近日终于有实质性的消息传出。

  据新华网报道,重庆市市长黄奇帆1月9日在重庆市“两会”上提出,“十二五”期间,重庆将开征高档商品房房产税。报道称,财政部已原则同意重庆开征房产税,该税种有望于今年一季度出台。由此,重庆将可能成为全国首个房产税试点城市。

  作为调控房地产市场的“最严厉政策”,房产税被不少人士寄予厚望。但按照“对高档商品房征税”的范围,其效果或打“折扣”,且重庆房地产市场运行相对平稳,调控“余地”较小。

  在接受《每日经济新闻》记者采访时,多位业内人士都预期,从“高档商品房”开始,房产税的征收范围势必将扩大到所有住宅,届时,它将成为地方财政收入的重要来源。也就是说,严重依赖土地出让收入的地方财政,或将成为房产税的真正受益者。

  为什么选择重庆?

  自2009年以来,武汉、长沙、北京、深圳都曾被传将试点房产税。但从市场状况和准备工作来看,上海与重庆最被看好。

  “理想状态下,房产税应该在一个平稳的、买方市场中征收。”中央财经大学税务学院副院长刘桓向《每日经济新闻》记者表示,重庆试点房产税的条件比上海成熟,率先试点也在“意料之外、情理之中”。

  来自中国指数研究院的数据显示,2010年12月,重庆市的商品住宅样本均价为6533元/平方米,在10个被监测的热点城市中排名最低。按照中国指数研究院西南分院院长汪勇的观点,重庆市场以本地需求为主,投资性需求比例小,市场运行平稳,与上海明显不同。

  一种颇受认同的观点认为,在供需关系尚未达到平衡的情况下,房产税的开征只能推高房价,加重购房者的负担,对抑制投机作用则很有限。这也在暗示,上海尚不具备试点条件。

  事实上,与上海的低调处理不同,重庆一直不回避房产税问题。去年6月,重庆市市长黄奇帆在接受媒体采访时曾透露,对别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房,将开征“特别房产消费税”。黄奇帆还表示,“特别房产消费税”的税率为1%。这些表态也被认为很可能出现在重庆房产税试点方案中。

  将引发税种优化

  事实上,即便按照黄奇帆“税率为1%”的上述方案征收,房产税对重庆市场的影响也十分有限。DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏冬向《每日经济新闻》记者表示,重庆试征房产税的目的并不在于调控市场。

  汪勇也称,“高档商品房”在市场中占比非常小,征收房产税既不会影响到市场运行,也很难打压房价,实际效果并不明显。

  “它的信号意义在于,预示着房地产持有环节的税种开始征收。”汪勇表示。

  目前我国涉及房地产的税费,主要集中在交易环节,包括契税、企业所得税、营业税、城镇土地使用税、土地增值税等,这在一定程度上造成了投资性需求泛滥等后果。

  而国外的房地产税费有相当部分集中在持有环节,使市场表现出“交易成本低、持有成本高”的状况。

  刘桓表示,在确定房产税的具体征收方案后,下一步就是对现有税种进行合并和优化,削减交易环节的税费。

  但另一方面,由于我国的住宅土地使用权只有70年,在土地出让金纳入房价成本之后,征收房产税便存在“重复收费”的嫌疑。魏冬表示,调整后的理想状态是,土地成本从交易环节转嫁到持有环节,使得交易成本降低,房价也得到有效遏制。

  地方财政将获益

  相比之下,房产税征收的最大受益者则是地方财政。在接受《每日经济新闻》记者采访时,多数专家不约而同地认为,以“高档商品房”为起点,房产税的征收范围势必扩大到所有物业,并将成为一笔重要的财政收入。

  事实上,相比调控房地产市场,税制改革被认为才是房产税试点的应有之义。住建部政策研究中心主任陈淮近日表示,房产税不是调控房价的工具,和调控房价也没有直接关系。

  在陈淮看来,不动产税的首要功能是调节闲置资源的利用率;其次是调整社会公平;最后是解决地方政府的收入来源问题。

  在当前的地方财政中,土地出让收入占绝对比例。以重庆为例,2009年重庆市通过招拍挂成交土地金额373亿元,占财政收入的32.71%。在北京等一些热点城市,上述比例可达四成以上。而在不少国家,物业税可占地方财政收入的五成左右。

  主流观点认为,土地财政不仅推高地价乃至房价,且由于市场变化,这笔收入容易变得不稳定,影响地方财源。

  国土资源部部长徐绍史近日表示,“城市发展对土地的依赖有增无减,利益分配不合理,社会矛盾突出,土地出让制度亟待进一步改革完善。”这一警示也预示着,在土地出让制度改革的情况下,地方财政将进一步受到考验。