交银国际：房产税压抑房价的效果不会太显著

　　交银国际 何志忠

　　据内地媒体报导，在重庆市正在召开“两会”期间，重庆市政府有意透过税项政策，加强对房地产市场的调节，并确定开征高档商品房房产税。报导亦指，财政部已原则上同意重庆开征商品房房产税，具体实施细节则由地方政府制定，然后上报财政部备案。此方案据闻有意于第一季度内正式推出。至于税率方面，传闻指是次对高档房征收的房产税税率大约是在1%的水平。此外，财政部暂时未对此传闻作出正式的官方响应。

　　对高端房之定义和其它税项细节，尚未有定论。我们认为税收方案的细节，将是影响房产税成效的关键，比如高档房如何界定、税率机制(例如是划一税率还是累进税率形式)、对存量房征收还是新增住房征收、豁免范围等，有关官员和上述传闻皆未有对这些环节作出评论。由于重庆市市长曾于去年三月份表示，有意对别墅、面积达200 平方米以上或房价高于市场平均价格达3 倍的住宅，征收1%的房产税，所以有意见指这些准则将成为高端房的定义。另外，倘若家庭拥有四套以上的普通住宅，或是外地人于重庆市内以投机形式购房，亦可能要被征税。

　　关于高端房的定义，早前主要有两项主流意见。其一是完全由地方政府根据当地情况而制定，惟此举将令全国难有较连贯的定义。另一说法是由中央政府订出主要准则，再由各地方政府根据实际情况作出微调。我们则认为，可订出较具相对性的定义，例如在住房面积、人均居住面积、平均房价等，相对该地方的平均值高出若干倍数，即属高端房，尽管此做法仍难以完全订出客观标准(例如﹕如何订定该地方的平均值、一刀切的倍数值是否公平等)，但应已是较可取的做法。

　　总结：对楼市的心理影响多于实际影响，影响力是短暂而有限。从现有资料观察，税制内容是刻意不牵涉社会上大部份群众，只对一群高端或多套商品房的持有人带来冲击，影响层面是降至最低。因此，不管这项消息只是传闻或真的能够落实，我们认为对试点城市的房价于短期或有牵制作用，但是这影响是短暂而有限的，压抑房价的效果肯定不会太显著。从海外经验而言，税项作用于长线更会被逐步消化，不会对房价有长期的负面影响。这情况也配合我们于策略报告所指出的构想格局，即是政策初出台时倾向温和及简明，保留调校力度的灵活性，待运作畅顺后才逐步调节。

　　　当然，对内房股股价造成短线负面影响则是无可避免，但我们同样认为这影响只属短线。除非日后落实的税项内容远比预期要严厉，否则我们将维持以上的观点。