房地产基金潮涌 将助力保障房

　　证券时报记者 张宁

　　证券时报记者近日从全国工商联房地产商会获悉，由该会牵头的国内首个保障房建设投资基金即将诞生。目前，基金设计方案正在接受国家发改委的审批，预计年初正式开始募集。

　　看好资金收益率

　　该款基金名为建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，是由全国工商联房地产商会主导，华远地产、路劲地产、北京城建等多家房地产公司参与。在此之前，也曾有民间自发形成的房地产基金涉入保障房领域。

　　虽然业内对该基金能否单纯从保障房建设投资中获利存疑，不过，据相关人士介绍，如果能找到合适的项目，以自有资金撬动产业链条中杠杆，在保障房方面的投资是能够实现回报率目标的。

　　据泛华（华东）城市发展建设基金的执行合伙人贾文清介绍，保障房建设是该基金的投资方向之一，在此前接触过的项目中，他们了解到目前上海市以及江苏各地政府有强大的财政实力，都能够保证以回购的形式，让参与其间的资金能够实现顺利退出。在这种制度安排下，根据他们的测算，做保障房的毛利率都能够稳定在 8%左右。

　　相比开发商们以传统的方式投资建设房地产项目，上述回报率并不算高。甚至于在资金紧张情况下，一些开发商发起的信托、借贷等的利息都要高过这一数值。不过，贾文清表示，这类保障房项目在上海进行银行贷款比较容易，加上保障房预期收益稳定，还有利于从其他地方募集资金，因此一般都能实现杠杆操作。至少自有资金比例能维持在50%以下。

　　以此计算，这样1倍以上的杠杆，至少能让资金收益率扩大至16%以上。而据贾文清透露，目前该基金对客户承诺的预期收益率为12%的年化收益率，收益成本之间仍有可观的差额。贾文清认为，对于追求低风险收益的基金来说，做保障房的收益还是合乎他们商业目标的。

　　基金正加速发展

　　盛诺金地产基金总经理马世杰也表示，该基金在2010年曾谈过好几个内地保障房项目，尤其是河南的一个项目跟了近一年时间。但并非所有的地方政府都有足够的财力保证施行回购机制，其收益率不能确保；同时保障房给的是批地指标而不是商业用地，一般不能向银行进行贷款，在没能向相关部门申请到其它优惠条件的情况下，只能不了了之。

　　不过，马世杰表示，保障房项目风险较低，因此他仍抱有浓厚兴趣，旗下基金也正在加紧寻找有合理回报的项目。

　　在银行开发贷紧缩的情况下，类似的这种集合民间资本的房地产基金正加速发展。据马世杰表示，目前其资金规模已经达到10亿元，仅2010年在国内就已经运作了7个项目。而在2010年初，其整体规模才1.5亿元。

　　而据清科研究中心不完全统计，在2010年前11个月，国内约有10只房地产基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5.0倍和3.40倍。