2011年房地产调控齐看保障房

　　李晓东

　　资深房产信托基金投资专家，现任建银精瑞资产管理有限公司董事长、全国工商联房地产商会副会长

　　岁末年初，回顾过去一年房地产业的调控历程，感慨颇多。而2011年，调控又将何去何从？

　　从2010年年初，房价的疯狂上涨，到随后国家宏观政策的连营式调控，房价上涨最终在公众的意愿下被抑制住好几个月。

　　对于2011年，有很多人认为房地产行业的调控将延续2010年的基调。但是，面对通胀压力、面对大半年来市场对政策的逐步消化，房价走势与政策调控的平衡点如何把握？

　　如果市场只是寄希望延续2010年宏观政策的基调，那么房价大涨的戏码仍将继续上演，又走上我们一直担心的历史多次出现的“越调价越高的老路”。

　　在12月召开的中央经济会议上，2011年经济工作六大任务中第四大任务是基本公共服务，其中“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”位列其中。 犹记得去年中央经济会议上，提出的仍是增加普通商品房供给来解决住房市场的供需矛盾。而此次，是中央自98年房改以来，第一次正式提出保障房和商品房应双轨运行的发展方向。

　　如今，中央定下了房地产双轨制的运行基调，将使商品房购房需求分流至保障房公共体系中，中国将逐步告别全民买房的时代，保障房体系建设有利于未来整个房地产行业的健康发展也有利于房价的理性回归。

　　中央更是特别强调了对公共租赁房的建设，根据住房和城乡建设部日前发出通知，明年我国计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。这一数额大大超过此前市场预期的500万-600万套的水平，较2010年580万套保障性住房的建设规划翻了一番。

　　各地出台的建设计划也纷纷响应中央号召，“十二五”期间，上海保障性住房将占整个新建住房面积70%，北京提出要实现两个60%：公开配租配售的保障性住房占整个供应的60%，公租房占保障性住房供应的60%。

　　但是反观2010年整年的580万套保障房建设，其戏剧性发展令人深思。官方消息显示：580万套保障房的开工任务圆满完成。数据显示，2010年上半年保障房开工情况很不理想仅为1.7%，但下半年保障房开工项目竟占全年的90%以上。保障房建设突然增速的背景是，中央一再地三令五申，今年八九月分别召开的两次全国性保障房建设工作会议，甚至不惜动用了单独签订保证书、年底问责的政治手段。随后就是各部委分赴各地监督调研。

　　保障房建设能够足额完成？保障房体系能否长久持续下去？能否真正保障得了老百姓的居住问题？这或将是2011年房地产市场最大的疑问，也将是未来房地产调控走向的关键。

　　目前保障房建设面临的最大问题是建设积极性及资金问题，其中资金问题尤为现实。

　　地方政府与开发商积极性较低。因为保障房建设属于代建性质，所以开发商必须扮演垫款者的角色，需要大量资金做后盾，更重要的一个原因是保障房建设的利润非常低，利润几乎可以抵扣开发贷款的利息。最终开发商对保障房项目的积极性直接影响到地方政府的积极性。

　　保障房资金困局将随时间推移显现。为了完成2010年580万套保障性住房建设任务，中央下拨600多亿资金。虽然下拨资金总量很大，但是计算后平摊到每套住房才1万多元。而上一点提到的地方政府和开发商积极性缺乏的根本原因也是因为资金。

　　对于保障房的资金问题，国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(国发[2010]13号)中关于“鼓励民间资本参与政策性住房建设”的要求无疑指导了资金来源方向。事实上，政府主导与民间资本相结合的模式，也能最大程度上调动各方的积极性。我国首只保障房建设投资基金——建银精瑞公共租赁住房建设投资基金已得到全国工商联的认可和支持，并报送至国家发展与改革委员会并抄报城乡与住房建设部。未来3年，可在在全国范围内投资建设数百万平方米的公共租赁住房。此类基金的成功运作，不仅仅可以一定程度上支持国家保障房建设，更可以吸纳部分社会上投机炒作的民间资本使其转投到国家社会建设、经济建设真正需要的领域。

　　12月，北京房地产市场“日光盘”、排队抢购房源情景再现。调控并未使房价出现松动，使得部分购房者对调控失去了信心。由此可见，抑制房价的政策大多只能起到扬汤止沸的效果，国家保障房建设才是改善目前市场供需的治本之道。所以，2011年房地产调控让我们齐看保障房。