是“房产税”，别解读成“物业税”

　　林铉

　　根据报道，重庆将要开征房产税，计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也可能被征收房产税，而房产税税率可能为房地产当年市场价格的0.5%到1.5%。

　　事实上，诸如重庆和上海试点的房产税并不是传说中的物业税，而是一种针对房屋高消费的特别消费调节税，它的征税对象是居住在大宅的富人。而物业税（Property Tax）是财产税，针对土地、建筑等不动产在其保有环节征收的税种，它面向全部住房，不区分城乡、商业还是自用以及也不分第几套房产。中国试点城市的做法主要目的似乎是为了调控房地产价格，实现劫富济贫，但物业税并不支持这种功能，它是一种服务税。

　　中国最早提出征收物业税是在2003年10月中共十六届三中全会通过的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》，其中提到，“实施城镇税费建设改革，条件具备时，对不动产开征统一的规范的物业税，相应取消有关税费”。但这一税种需要有很高的制度透明度的保障，目前中国还缺乏这样的征收环境。

　　物业税是一种地方税，收支均在地方，并且直接用于地方公共服务。有观点认为没有经过全国人民代表大会的立法，地方征收物业税是滥用权力的象征。事实上，在所有实施物业税的国家，物业税的立法因其地方税属性，都在地方议会。在中国，物业税立法在省一级，征收和规范在县市，只要是试点城市的人代会制定和通过物业税立法，就可实施和推行。

　　需要指出的是，其他国家物业税征收的本质是对私权的尊重，是建立在承认私有产权的基础之上，征收物业税实际上意味着国家承认房主对房产的所有权不容侵犯，并且税收也用之于为当地的纳税人提供服务。

　　中国内地的土地属于国有，这与新加坡与中国香港类似，土地采取年租制度。但与香港的每年缴纳土地租金不同，中国内地的土地出让金一次性缴纳70年年租。因此，香港对地租和房产税分开征收，而在内地，为了降低征收成本，租和税一起合并为物业税。

　　中国人虽然在购房时候缴纳了各种税费（包括土地租金），但还要为地方性的公共服务支付费用。因此，中国存量房产只应该缴纳支付公共服务费用的那一部分，如果与将来免征土地出让金或其他税费的新房一起征收同等税率的物业税，存在重复收费的嫌疑。这是中国征收物业税的困境之一，而且，中国显然没有做好准备取消一次性出让土地金的做法。

　　当前，中国的分税制使得地方政府的财权与事权高度失衡，一些地方不得不依靠挪用中央转移支付的教育经费等。这也刺激了地方大力推动地产业发展，通过收取土地出让金来满足地方财政支出。但是，随着城市化的推进，通过土地出让获取财政收入的做法不可持续，物业税作为主要的地方税收来源应该启动。

　　但物业税是一种直接税，直接向居民收取，很容易引起纳税人的反对。1970年代美国加利福尼亚州就曾发生纳税人对物业税负担极为不满，通过抗争让议会降低了税负水平的事件。因此，必须让居民心甘情愿地缴纳，“受益理论”就是对征收物业税的最好解释之一。即物业税主要是为纳税人提供服务，纳税人的福利没有损失。在这个理论中，地方政府可以被视为是一个企业，而其股东是在辖区内拥有住宅的居民，地方公共服务的融资主要来自居民的物业税。如果政府无法提供更好的服务，住户就会用脚投票，离开这个社区，从而会使这个社区的房屋价值以及依托于此的物业税降低。

　　因此，物业税不只是一种税收，而是一项向纳税人负责的体系。它必须建立在支出透明，且必须用于当地公共服务。而这需要以当地居民的公共监督为前提。如果收支不够透明，居民很容易拒绝纳税。只有将开征物业税的好处纳入居民的效用函数之中才能提高缴税意愿，因此，对于中国目前透明度不够的财政体系以及将更多精力和财力用于投资而不是提供公共服务的地方政府而言，开征物业税其实是一种制度革命，这需要中国整个财政制度的转型才能保障。

　　作者系经济评论员