去年东莞楼价 同比大涨两成

　　高端住宅成交拉高均价，主要表现为结构性上涨

　　信息时报记者 叶虹

　　去年东莞楼市均价涨了两成！近日，合富辉煌东莞市场研究部发布2010年东莞楼市总结指出，东莞楼价上涨的一大原因，是这两年来楼市一直处于供不应求的状态；此外，高端住宅成交突出也导致均价上升。

　　由于2010年的新开工面积比2009年增加了近五成，因此2011年新房上市量有望大大增加。业界认为，今年东莞将会结束持续两年的供不应求局面。

　　现象：2010年成交量减价升

　　合富辉煌东莞市场研究部发布的数据显示，截至2010年12月28日，东莞一手商品房销售面积约506.1万平方米，同比减少20.7%。其中住宅销售面积约442.4万平方米，同比减少约21.8%。“今年住宅市场多次遭受史上最严厉的房产调控，需求受到较严重打压，成交呈现萎缩。”合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺解释称。

　　对于市民关注的楼价问题，数据显示，全年住宅均价高达7429元/平方米，同比大涨21.4%。据了解，从2010年初以来，针对房地产的调控政策不断出台。但从调控效果来看，除了成交量受到一定影响外，楼价并没有显露出下降的迹象。

　　李兴旺称，2010年宏观调控的效果多次受到考验，被称为“史上最严厉”的9·29新政却遭遇“史上最严峻”的信任危机，2010年10~12月东莞楼市成交量及价格均创造了年内最高峰，住宅均价连续三个月“8字头”，维持在8200元/平方米上下。

　　原因：货量持续两年供不应求

　　对于楼价高企的原因，李兴旺解释称，很大原因要归咎于东莞楼市“供不应求”的局面。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，在2007~2008年两年间，东莞楼市处于典型的“供过于求”，供应面积约1272.6万平方米，销售面积约972万平方米，供应超出销售约300万平方米。而2009~2010年恰恰相反，楼市转向为“供不应求”，两年间供应面积约886万平方米，销售面积达1036.4万平方米，销售量与2007~2009年基本持平，供应缺口约150.4万平方米。

　　除了供求关系外，今年高端住宅成交突出，也拉高了整体均价，表现为结构性上涨。东莞中原地产研究部经理车德锐告诉记者，2010年东莞普通住宅产品线丰富，高档洋房、豪宅洋房、高赠送产品和精装修产品明显增多，其成交量的增加使得整体价格被拉高。

　　李兴旺称，若剔除高端住宅结构性拉动因素，东莞房价涨幅应该在10%~15%之间，虽然相对前两年上涨较快，但仍在合理范围之内。据介绍，2008年东莞楼价涨幅为3.7%，2009年涨幅为6.8%。

　　展望：今年供应量将大幅增加

　　东莞楼市“供不应求”的局面在今年有望结束。数据显示，2010年东莞市住宅新开工面积约621万平方米，同比2009年大幅增加200万平方米，增幅约46%。由此可见，2011年东莞楼市供应将出现井喷，供不应求局面将得到大幅改观。对于东莞正常年均消化量约480万平方米的现状，2011年市场竞争将日趋激烈。

　　中原地产方面预计，2011年东莞全市商品住宅潜在供应项目共169个，其中新项目101个，后续开发项目68个。与2010年相比较，2011年商品住宅潜在供应量增加，预计2011下半年将有大量新项目入市，市场新增供应将逐步增加，市场消化压力将逐步加大。

　　李兴旺称，东莞楼市长期健康平稳这一特性决定了2011年将朝着平稳方向发展，成交量将稳中有升。2011年有望结束东莞长达两年的供不应求局面，供应量大幅增加的同时也将激活楼市需求。

　　不过，由于2011年东莞尤其是市区高端住宅开发量较大，而普通住宅开发量有限，这一局面将可能抑制刚性需求。此外，“限购令”、“二套房贷”及“三套限贷”等政策将延续至2011年，楼市需求将受到影响，合拼户型及普通大户型销售面临压力。