香港楼市调控后再升温内地客购豪宅出手阔绰

　　张梁

　　受寒流影响，2011年元旦前后的香港气温也异常冷，但之前受香港特区政府限制按揭贷款金额和特别印花税政策打压的香港楼市，在短暂停滞和观望之后，在最近两周再次出现升温迹象。

　　香港利嘉阁地产的统计资料显示，香港50大指标型屋苑二手成交量于1月3日到1月9日这一星期成交507宗，较特区政府出手前一周(2010年11月15日至20日)的399宗，高出27%，反映二手楼价走势的中原城市领先指数最新报88.38点，比特区政府出手前高出0.16个百分点。

　　在预约看楼量方面，数据也显示，买家对后市的信心提升。根据利嘉阁地产研究部的数据，全港50个指标屋苑在上周共有3015组客户预约看楼，比元旦前一周上升5.2%，当中以自住看为主，约占总预约看楼数量的64.3%。

　　成交数据逼近峰值

　　虽然香港特区政府去年11月出手抑制楼市短炒，但差饷物业估价署数据显示，11月住宅楼价依然上涨，月内楼价指数环比10月上升1.9%，并进一步拉近同1997年10月楼价高峰时的差距，重新达到1997年底的水平。香港整体私人住宅楼价2009年1月以来，至去年11月已经连续上升23个月，累计升幅达53%。

　　多位香港业内人士认为，对于通胀的预期和银行存贷款的落差，是目前刺激买家入市的重要原因。长江实业（00001.HK）董事局主席李嘉诚上周在一个场合上谈到香港楼市走势的时候也认为，楼价走势要看通货膨胀的情形，“现在连建筑费都贵了，通胀已经成为大家的共识，样样都贵了”。

　　由于港元与美元挂钩，香港至少未来一年内房贷利率仍会处于低水平，目前香港的按揭利率仅约1%，如贷款100万港元，每年的利息才1万港元，每月付息大约仅800港元，资金成本低。香港本地银行的存款利率仅为0.01厘。

　　在低息及热钱带动下，2010年香港楼市成交畅旺，按揭贷款业务也增长强劲，单计2010年前11个月累计贷款金额及宗数，均超越1997年后的记录，预计2010年新使用的住宅按揭贷款宗数将达到14万宗，金额达到3200亿港元，同比上年分别大幅增长45%及61%，双双突破1997年的水平，创历史新高。

　　在特区政府抑制措施出台后，买家出现观望，交易停滞，而近期不利消息逐渐趋淡，市场转趋明朗化，累积起来的市场购买力也纷纷出动，刺激香港一二手楼市交易明显上升。

　　豪宅买家内地占1/3

　　就在香港本地买家信心发生变化的同时，来自内地的买家也成为香港楼市上相当“惹眼”的角色。

　　由长江实业及港铁公司共同开发的香港沙田区大围名城二期“盛荟”，因离深圳市区较近，去年底内地各大城市推出限购政策以来，多了不少自己找上门来的内地看楼客。

　　据长江实业董事郭子威介绍，2009年底推出的大围名城一期并没有专门针对内地购房者做过推广，但来自内地的买家依然占到1300多套单位的10%左右，而二期“盛荟”首批单位推出后，内地买家的比重也在上升，预期可能达到15%以上。定位豪宅的“盛荟”，都是900到1200平方尺以上的大单位，总售价折算成人民币大约700万左右甚至更高，但来自内地的投资客大都爽快成交。

　　有数据显示，2010年内地客户在香港购买650万元人民币以上的豪宅同比2009年上升了17%，占香港该类单位全年成交的三成半。

　　郭子威接受《第一财经日报》采访时认为，香港豪宅受内地富豪追捧，有其必然原因：首先是内地新一轮宏观调控下，各大城市纷纷出台限购政策，必然导致部分投资型富豪买家进入境外房地产市场，而香港豪宅市场更是首选。其次是低息和通胀预期，目前香港经济状况稳定且在持续上升中，去年经济增长可望达6%，市场预期今年最少也有5%~6%的增长幅度，因此在香港买楼在分散投资风险的同时，也足够应对通胀。

　　利嘉阁研究部主管周满杰估计，香港未来仍然将维持至少一年的低息期，而在通胀及低息两大条件下，2011年中小住宅的楼价有10%的升幅，而豪宅楼价升幅将会有约15%。

　　日前，有香港媒体在分析了从去年10月及11月获准动工的住宅建筑资料之后发现，新盘的住宅单位面积普遍偏大，平均每个单位面积在1470平方尺到1656平方尺。这意味着到2012年这些新盘推出市场的时候，买房者只有大单位可选择。同时，一些香港富人看来，并非传统豪宅区的地区，比如红勘区，也有不少定位豪宅的新盘正在建设，因为红勘是内地买家来港的一个重要集聚点。

　　香港业内一些人士多认为，住宅新盘巨大化、超豪华，都与楼盘定位更看重内地豪客有关，因为这些买家喜欢大单位、不杀价、不用多次看楼，巨资买楼很爽快。