成都地票交易暂缓 政府欲退出农地整理

　　将由社会资本与农民直接对接，其改革目标是国有土地和集体土地“同地、同权、同价”

　　穆之

　　似乎只是“昙花一现”。成都在2010年12月17日开启地票交易并拍出“天价”地票之后，第二场原定于2010年12月29日公开交易3000亩地票的拍卖会被临时取消。

　　不过，参与此项政策设计的专家表示，目前只是暂缓实施，国土部已经派调研组来调研，下一步如何实施，要看国土部的研究结果，不过，成都统筹城乡的改革方向不会变。

　　地票交易制度

　　地票交易制度是基于建设用地增减挂钩和耕地占补平衡。主要是通过在农村“拆院并院”节余建设用地进行复垦，然后将这一面积虚拟化、标准化为土地指标，进行交易用于增加用地地区建设。

　　根据成都市《完善土地交易制度促进农村土地综合整治和农房建设工作实施意见(试行)》，凡参加成都市2011年1月1日后公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人，必须持相应面积的《建设用地指标证书》才可报名，简称“持证准入”。

　　因为这一制度设计对拍卖国有经营性建设用地设计了一个前置条件。竞买人必须先购买相应面积的土地指标，使得建设用地指标成为一种稀缺的商品，成为“抢手货”。

　　“很多企业已经看好一些地块了，在‘持证准入’制度下，必须先拿到地票才能参与竞拍。”成都本地一家开发商负责人表示，他们已经看好一宗土地，所以在拍卖会上，虽然地票价格节节攀升，但还是必须拿下，不然等到拿到地票已经晚了。

　　因此，对于第一场出现的“天价”地票，这家开发商负责人向记者表示：“这主要是因为供求关系，开发商不清楚到底有多少地票，有多少土地会拍卖，预期不清楚。当供需关系清晰了，地票价格就不会这么高。”

　　在去年12月17日的拍卖会上，该企业拍得30亩土地指标，价格为70多万元/亩。在拍卖之前，他们预计的价格可能在30万元左右。不过，结果超出预料，最后成交结果是最低46.5万元/亩，最高则达到92万元/亩！

　　据统计，去年12月17日拍卖的2000亩土地指标共拍出14.578亿元，成交均价为72.89万元/亩，比起15万元/亩的起拍价，溢价率高达385.93%。有专家向记者表示：“这是市场行为，只要这些资金确保返回到农村，返回到农民就行。政府主要是搭建一个制度平台，至于拍卖情况就像股市一样，那是市场结果。”

　　按照官方解释，建设用地指标交易制度的目的就是促使城市资本返回农村，使得农民拥有的财产权获得收益。如果没有约束性条件，地票交易难以进行，也无从谈起反哺农村。其实，成都农村产权交易所成立两年来，土地指标交易寥寥。

　　政府将减少征地

　　不过，这项制度刚一实施，就已经面临被叫停的危险。因为关于建设用地增减挂钩试点已经被诟病，全国各地农民“被上楼”现象突出，这引起高层的反对。当成都全域性进行持证准入制度后，需要大量土地指标，而这就需要在农村大规模的土地整理，从而引发担忧。

　　当然，第一场拍卖结果也让成都国土官员感到震惊。在拍卖会结束后，成都市国土局马上召开会议研究分析形势。不仅如此，去年12月24日，国土资源部调研组张婉丽巡视员一行7人来到成都调研。12月28日，成都农村产权交易所公告，29日的拍卖暂缓举行。

　　上述专家表示，国土部的调研其实是对成都试验的关心和爱护，城乡建设用地挂钩是国土部和成都市的部市合作试点，在没有特别大的障碍下，城乡建设用地挂钩试点还会继续推进，而成都统筹城乡改革方向不会变。

　　事实上，地票交易制度源于重庆。自2008年12月5日至2010年5月，重庆农村土地交易所共进行了11次地票交易，交易地票85宗，总计1.8万亩，成交金额18.65亿，成交均价10.36万元/亩、最高成交单价14.33万元/亩、最低成交单价8.02万元/亩。不过，目前重庆还没有实施强制性的“持证准入”制度。

　　或许正是这样的原因，成都的做法被“暂缓”实施，而重庆没有被叫停。上述专家表示，两地在制度设计上的本质是相同的。其实，重庆市市长黄奇帆2010年11月在关于重庆户改的新闻发布会上也表示，以后房产商要想拿到土地，必须先拿到与想要土地面积相等的“地票”，买到地票才能去买地。

　　对于成都这项制度是否持续下去，上述企业负责人坦承，“持证准入”会增加开发商的成本，但是他更愿意从全局角度来思考，并表示支持。另外，他认为，这也会降低企业拿地的盲目性。而另外一家房地产企业高层也表示，地票交易付出的成本可以看成是预支土地转让收益。

　　而通过这项制度也促使社会资本参与农村土地整理。其实，这一指标交易也反映出成都一种现实窘境：一方面土地利用指标非常短缺；另外一方面，此前由政府主导农村土地综合整治已经给政府带来很大的资金压力。

　　据介绍，社会资本参与到土地整理获得的指标有三个用途：土地整理后获得的指标，可以在农村产权交易所拍卖，获取拍卖收益，单纯做指标生意；也可以利用这些指标参与到国有经营性土地的拍卖，而不用再去购买指标；还有就是可以在整理地块就地开发。

　　目前，成都市政府已经决定，今后将限制政府平台公司参与农村土地综合整治，完全由社会资本和农民直接对接。另外，成都还将出台城乡土地房屋等资源要素自由流通的改革方案。以后政府将减少征收土地。成都土地改革的目标就是要使得国有土地和集体土地“同地、同权、同价”。