北京房地产网签制度存漏洞 皮包公司月签299套

　　北京签约量前25家中介半数为问题公司

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　1月13日，一北京房产中介公司经理李明(化名)向《每日经济新闻》记者独家爆料：2010年12月，北京房地产中介行业协会网站发布的签约总套数位列前25名的北京房产中介公司中，近半公司为问题公司。

　　根据李明提供的线索，本报记者对北京房地产中介行业协会网站发布的相关资料逐一统计后发现，签约套数位列前25名的北京房产中介公司中，有12家中介公司共同呈现出一些诡异特征：月签约总套数大，但公司只有一个办公室，无任何分支机构或门店，且旗下只有4～8个经纪人。每位经纪人每月的平均签约套数“高得不可思议”，最高的达到人均单月183.25套，最低的也有19.38套。

　　近半疑似问题公司

　　北京房地产中介行业协会的数据显示，某家房产中介公司以733套的签约成绩，位列2010年12月北京房产中介公司业绩榜的前列。奇怪的是，这家不知名的房产中介在当地的业绩，竟然超过21世纪不动产、中原地产等。

　　进一步调查，更令人难以置信。这家中介没有任何分支机构或门店，只有二三间办公室，且旗下仅有4名经纪人。2010年12月，仅4名经纪人就取得了733套签约成绩，平均下来，每人当月“卖”了183.25套房，日均6套房。

　　网签榜上排名第一的知名的北京房产公司链家地产，当月签约量为4543套，但这个成绩是建立在链家地产768家北京分支机构、1552名经纪人的基础之上。平均下来，当月每家分支机构的签约套数近5.9套，每位经纪人的签约套数近2.93套。排第二位的北京房产公司我爱我家，平均每位经纪人的签约套数为1.92套。

　　如此算来，上述房产中介公司当月每位经纪人取得的签约量，等同于62位链家地产经纪人或95位我爱我家经纪人的签约量。

　　“卖房能手”注册资本仅10万

　　《每日经济新闻》记者通过调查工商资料后发现，这家“成绩斐然”的房产中介公司，是在2010年4月6日成立的新公司，注册资本只有10万元。更令人不解的是，这家公司的有效期只有一年。

　　成绩榜排名位居前列的另一家房地产经纪有限公司的情形与此相似。这家业绩飘红的公司也没有任何分支机构或门店，且只有6名经纪人，月签299套房。每位经纪人月均签约量达到49.83套。

　　《每日经济新闻》记者逐一调查后发现，前25名中，有12家存在类似如下的情况：只有一个办公区，无任何门店或分支机构，旗下经纪人人数只有4～8人，且单个经纪人月均签约量最少也达到19.38套。

　　此外，前25名中，另外两家房产经纪有限公司，虽然各有2家和1家分支机构，但分别只有8名和9名经纪人，当月每位经纪人的签约量也达到“非正常”的24.13套和20.4套。

　　网签贷款政策存漏洞

　　李明认为，这些问题公司的月网签量如此之大，实际上与他们从事的钻政策空子的工作相符。

　　李明介绍说，2009年9月1日起，《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》在北京开始实施。

　　该政策规定：二手房买卖中，办理房贷前必须先网签，网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，然后银行才发放住房贷款。

　　基于此，在买卖中，有些客户为了能多办些贷款，就会出现重复网签的现象。

　　比如A房的成交价格是100万元，但客户为了能多贷款，中介会帮客户先做一个120万元的网签，银行一般不太仔细过问就批下来。房贷办下来后，中介再将之前的网签注销，重新办理一个100万元的网签。

　　另一个做法是先办理了一个网签，后来为了少纳税，注销后再办理一个总价更低的网签。或者房贷政策变化，首付比例提高了，中介就会将先前的网签注销，再办理一个总价更高的网签，以达到客户所要的贷款额度。比如一个套房，总价为150万元，业务进行中，首付为2成，贷款120万元。但网签后，房贷政策变了，首付提高至3成，这时中介就可将先前的网签注销，重新办理一个总价为170万元的网签，如此就可继续满足客户贷款120万元的需求了。

　　在操作层面，一些中介公司为了实现上述目的，会另行成立一个影子公司，以配合操作；或者将类似网签工作外包给影子公司专门去操作。正因为如此，类似这种皮包公司就应运而生了。

　　不过，李明补充说，这些公司中，有些可能就完全是一个皮包公司，有些可能还兼做其他的业务。

　　一位业内人士分析说，首先重复网签的现象，会制造出一种虚假繁荣的假象，同时也人为推高了二手房的退房率；其次，北京网签制度的监管存在明显的漏洞。第三，银行系统也没有认真执行好把关审核的责任。