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2010中国房地产大调控逻辑

发布时间:2011年01月17日 13:32 | 进入复兴论坛 | 来源:财经国家周刊

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  房地产大调控逻辑

  一年跌宕起伏间,市场和行业都在寻找未来的方向

  对于年轻的中国房地产业,2010年或许将被深深铭记,调控与民生成为这一年最关键的字眼。一年跌宕起伏间,市场和行业都在寻找未来的方向。

  从年初的“国十条”到年中的“二次调控”,再到年末的“限购令”,政策持续时间之长前所未有;从土地出让方式变更到限制个贷与开发贷,再到清查囤地、打击捂盘,政策之细化实属罕见。

  政策自2010年1月10日开始亮相,这一天,国务院发出通知,要求稳定市场预期,促进行业平稳健康发展,调控大幕缓缓拉开。

  土地市场的狂热则加速了更严厉政策的出台。3月份,“两会”余温尚存,北京连出三块地王,央企凶猛。3月18日,国资委一纸“退出令”,将78家央企架至火山口上。

  4月份,“国十条”出台,个贷受到严控,二套房贷首付需50%,一些城市三套房停止贷款。

  6月份,住建部确定“二套房”标准,即以拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。多数个贷购房人和改善性需求者自此被逐出市场。

  9月中,饱受诟病的土地市场开始政策频出:国土部清查囤地已不止局限于口号和警告,几乎每月一次的发布会上,多数省区均有土地违法案例被通报。土地首付款比例大幅提高,土地出让金缴清年限大幅缩短——针对购房人的政策逐渐转向开发商。

  同一个月,北京土地市场重回招标旧路。“价高者得”的惯例在某种程度上被打破,不以价高论英雄的出让方式,很快在多地上演。

  9月29日,“二次调控”现身,“限购令”从无到有,由少变多。原因很简单,尽管此前政策出尽,但市场并未俯首:9月,全国商品房销售面积1.45亿平方米,环比上升51.7%;销售额5498亿元,环比上升55.6%。这一趋势甚至延续到了10月份,捂盘惜售等手段再现市场,这被解读为“政策失灵”。以行政命令抑制供需,终于达到极致。

  一个月后,最后一个一线城市上海,也终于出台调控细则,至此,调控处处落地生根,热点城市无一幸免。当月,央行宣布加息,房企融资闸门进一步收紧。

  11月,公积金贷款政策亦被收紧,而限购政策下,境外购房者则被动离场。

  自此,除风声阵阵的房产税外,政策的十八般武艺悉数登场。

  一年之间,市场跌宕起伏,政策难言成败,重回“上涨-调控-再上涨”之怪圈也未可知。但有别于以往的是,自4月13日始,以公租房为代表的保障房建设首次被置于舞台中央。

  此后,公租房发展意见等政策出炉,重庆开启造房运动,保障房融资路径被反复研讨,“常州会议”更将保障房建设力度推至新高。580万套保障房只是开端,2011年,这一数字被提高至1000万套,地方政府的“军令状”还要继续签下去。

  在决策层眼中,保障房已经不仅是一项调控政策,更可成为避免地产业快速凋零的对冲手段。

  一个共识是,购买固定资产是对抗通胀的有力武器,在这一语境下,大建保障房或可将房屋的投资属性降至最低。这场博弈不仅存在于买房人和开发商之间,也存在于中央和地方政府之间,甚或被境内外汹涌的流动性所牵制。

  或许讨论中的《基本住房保障法》可解部分房地产难题,但这一过程必须伴随土地制度的变革、税收制度的改善,以及对民众基本生存诉求的尊重。

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