2010中国房地产大调控逻辑

　　房地产大调控逻辑

　　一年跌宕起伏间，市场和行业都在寻找未来的方向

　　对于年轻的中国房地产业，2010年或许将被深深铭记，调控与民生成为这一年最关键的字眼。一年跌宕起伏间，市场和行业都在寻找未来的方向。

　　从年初的“国十条”到年中的“二次调控”，再到年末的“限购令”，政策持续时间之长前所未有；从土地出让方式变更到限制个贷与开发贷，再到清查囤地、打击捂盘，政策之细化实属罕见。

　　政策自2010年1月10日开始亮相，这一天，国务院发出通知，要求稳定市场预期，促进行业平稳健康发展，调控大幕缓缓拉开。

　　土地市场的狂热则加速了更严厉政策的出台。3月份，“两会”余温尚存，北京连出三块地王，央企凶猛。3月18日，国资委一纸“退出令”，将78家央企架至火山口上。

　　4月份，“国十条”出台，个贷受到严控，二套房贷首付需50%，一些城市三套房停止贷款。

　　6月份，住建部确定“二套房”标准，即以拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。多数个贷购房人和改善性需求者自此被逐出市场。

　　9月中，饱受诟病的土地市场开始政策频出：国土部清查囤地已不止局限于口号和警告，几乎每月一次的发布会上，多数省区均有土地违法案例被通报。土地首付款比例大幅提高，土地出让金缴清年限大幅缩短——针对购房人的政策逐渐转向开发商。

　　同一个月，北京土地市场重回招标旧路。“价高者得”的惯例在某种程度上被打破，不以价高论英雄的出让方式，很快在多地上演。

　　9月29日，“二次调控”现身，“限购令”从无到有，由少变多。原因很简单，尽管此前政策出尽，但市场并未俯首：9月，全国商品房销售面积1.45亿平方米，环比上升51.7%；销售额5498亿元，环比上升55.6%。这一趋势甚至延续到了10月份，捂盘惜售等手段再现市场，这被解读为“政策失灵”。以行政命令抑制供需，终于达到极致。

　　一个月后，最后一个一线城市上海，也终于出台调控细则，至此，调控处处落地生根，热点城市无一幸免。当月，央行宣布加息，房企融资闸门进一步收紧。

　　11月，公积金贷款政策亦被收紧，而限购政策下，境外购房者则被动离场。

　　自此，除风声阵阵的房产税外，政策的十八般武艺悉数登场。

　　一年之间，市场跌宕起伏，政策难言成败，重回“上涨-调控-再上涨”之怪圈也未可知。但有别于以往的是，自4月13日始，以公租房为代表的保障房建设首次被置于舞台中央。

　　此后，公租房发展意见等政策出炉，重庆开启造房运动，保障房融资路径被反复研讨，“常州会议”更将保障房建设力度推至新高。580万套保障房只是开端，2011年，这一数字被提高至1000万套，地方政府的“军令状”还要继续签下去。

　　在决策层眼中，保障房已经不仅是一项调控政策，更可成为避免地产业快速凋零的对冲手段。

　　一个共识是，购买固定资产是对抗通胀的有力武器，在这一语境下，大建保障房或可将房屋的投资属性降至最低。这场博弈不仅存在于买房人和开发商之间，也存在于中央和地方政府之间，甚或被境内外汹涌的流动性所牵制。

　　或许讨论中的《基本住房保障法》可解部分房地产难题，但这一过程必须伴随土地制度的变革、税收制度的改善，以及对民众基本生存诉求的尊重。