准备金率上调影响楼市较小

　　房价调控仍需“三率齐发”

　　■本报记者 谢 静

　　1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。

　　1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。

　　上调准备金利率对楼市几无影响？

　　新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行——曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。

　　不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。

　　为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。

　　房价调控仍需货币政策“给力”

　　与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。

　　至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。

　　中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。

　　最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。

　　同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”——“现在还是一个博弈的过程”。

　　一季度就将“三率齐发”？

　　华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。

　　杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。

　　如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。