房地产：1月15日起实施新的限购政策

　　光大证券冯钦远

　　武汉限购符合我们预期，更多城市将加入。

　　我们在去年11月底的2011年年度策略中就提出，限购环境下，房价上涨压力仍然很大，并认为会有更多的城市加入限购行列。武汉在1月15日加入这一行列验证了我们的判断，相信在未来会有更多城市加入这一行列。

　　细则较为宽松：

　　限制人群偏小。武汉暂定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭新购一套商品住房，其他多数城市的要求提供超过一年的纳税证明或这回保险缴纳证明，武汉没有要求一年时间。

　　仅限制中心城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区)，这些地区新建商品房成交量占全市成交量(包括二手房)的50%。

　　仅限制新建商品房，二手房没有限制。二手房交易量占到全市交易量的25%左右。

　　效果恐不明显：

　　假设武汉的限购政策能够严格执行，在目前房价上涨预期如此强烈的背景下，我们认为武汉难以取得实际效果。首先，二次调控已经失效，全国房价上涨预期高涨。其次，武汉限购区域的成交量仅占到全市成交量的50%，且没有限制二手房。

　　再次，武汉户籍人口2009年底有835万人，按3人一户就有278万户户籍家庭，2010年武汉一手房与二手房共成交15万套，假设70%的户籍家庭在限购令下一户购买一套住房，需求完全释放就需要13年。因此，在房价上涨预期没有改变的情况下，限购恐效果甚微，这一点在其他城市我们已经看到，武汉恐难例外。

　　反弹已近尾声：

　　本轮反弹最核心的逻辑开始被逐步兑现，政策真空期、优质公司扩大市场份额、每股收益的提升带来估值修复机会都已实现，接下来主导市场政策担忧将频繁出现，甚至超预期，尤其是春节后，再考虑到虽然地产指数反弹不多，但优质地产股很多已反弹25%以上，接近2011年12倍PE的合理估值水平，我们重申本轮反弹结束时间点将提前的观点，反弹已近尾声。