申万香港：2011年地产供求可能转向

　　申银万国（香港）

　　周一，国家统计局发布 2010 年全年全国房地产销售统计数据。其中，销售增速不断下降、投资增速较高、行业财务状况继续保持良好态势。

　　房地产销售-2010 年，全国商品房销售同比增长 18.3%至人民币 5.25 万亿元。其中，住宅、办公楼和零售商业地产销售分别增长 14.4%、31.2%和 46.3%至人民币 42060 亿元，2120 亿元和 5270 亿元。

　　成交量：商品住宅销售面积同比增加 8%至 8.69 亿平米，与去年 44%的增长率相比下滑明显。同时，办公楼成交量年增长率也从 2009 年的 31%下滑至 2010 年的 22%。然而，商业用房成交量同比增长从 09 年的 24%上升至 2010 年的 30%。

　　房价：2010 年全国房地产销售平均价格为每平米人民币 4842 元，仅比 09 年的每平米 4571元高出 6%。根据全国房价指数（我们认为该指标可以较为准确地跟踪房价走势）显示房价继续走高，这正说明了为什么需要进一步加强地产市场的从紧政策。

　　房地产开发投资-2010 年房地产开发投资达到人民币 48260 亿元，同比上升 33.2%。其中，商品住宅投资达到人民币 34040 亿元（同比增长 32.9%），占比 70%。而 2009 年，房地产开发投资和商品住宅投资的年增长率分别仅为 16.1%和 14.2%。

　　土地购买：2010 年土地购置面积同比增长 28.4%，相较 09 年下降 19%。全年土地购买价格达到人民币 9990 亿元，同比增长 65.9%。

　　新开工：2010 年新开工面积同比增长 40.7%至 16.4 亿平米（09 年增长率仅为 13%），这说明今年供应不足的问题将得到解决，同时投资者将此看作为一个缓解房价过快上涨的有利信号。我们更加关心的是，随着货币政策叠加效应和地产从紧政策开始逐步影响房地产市场时，地产供求何时才能转向。

　　财务状况：若我们将房地产板块的总资金流入和房地产投资的总额进行比较，我们看到尽管两者比率相对 09 年有所下降，但仍基本高于往年水平，这说明整个行业的财务状况至今仍维稳。

　　我们的观点：在房价上涨势头得到缓解之前，政府不会放松地产调控。而商品房购买力比率在多次加息后将不断恶化。这将影响 2011 年商品房需求。但是 2010 年新开工大增意味着 2011 年商品房供应将大幅增加，我们预测增速将达到 40%，因此地产供求可能出现转向。根据我们的测算，为了使购买力指标回复到合理的水平，2011 年中起房价将调整 20-30%。而房产税可能成为从紧政策的累积效应最终影响地产市场的导火索。

　　我们认为加息周期下两类开发商受到的影响更大：1）普通住宅开发商恒大地产(3333.HK)，虽然公司受三套房贷叫停的影响较小从而股价反弹明显，但是自 2010 年 4季度以来不断上升的借贷成本逐步挫败其目标购房者的情绪，因为这些目标购房者相比高端购房者来说对借贷成本的增加更为敏感。此外，今年公司为实现承诺交付计划将导致 CAPEX 显著增加，这在货币紧缩政策环境下，将导致较大的现金流风险。2）资产负债状况不健康的公司，这些公司在加息周期下股价面临的压力更大，比如世茂地产(813 HK)。此外，考虑房产税出台预期，地产开发商如恒盛地产(845 HK) （定价还没有竞争力、上海业务占比较大）可能受将来需求减少的影响会更大。