杨红旭：房价调控需更给力 住房改革要再攻坚

　　岁末年初，上海房地产市场成交量保持活跃态势。 2011年房价到底何去何从，新一轮房地产调控会否到来，成为令很多人迷惑不解之事。昨天，国家统计局公布了2010年全国房地产数据，从中或可一窥全国和上海楼市的走势。

　　去年全国房价涨了多少？房价是个焦点话题，然而房价的涨幅却一直是笔糊涂账。整体来看，2010年全国一手房成交均价为5033元/平方米，同比2009年上涨7.4%，证明房价仍在高位运行。严厉的楼市调控并未使房价下跌，不过国家文件中也从来没说过要让房价下跌，去年4月 “国十条”的核心要义就是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。

　　所以，去年的房地产高压政策，并非像很多人认为的那样，纯属“空调”，客观地讲，还是住建部部长姜伟新的表述比较准确：房地产市场投机性需求得到一定抑制，调控取得一定效果。不可能不让房价涨，但调控政策要做的是，让房价飞的速度放慢。

　　按统计局口径，2010年上海商品房(包括办公楼、商铺、纯商品住宅、动拆迁安置房)成交均价为14000多元/平方米，比2009年上涨5%左右。当然，很多人会质疑，说这个价格低估了。那要看统计的是什么类别的房子了。如果单单针对市场化的商品住宅，那么2010年单价已超过2万元大关，比2009年上涨三成左右。

　　与股市相似，在分析楼市时，成交量有时比成交价更重要。 2010年全国一手商品房成交量比2009年增加了一成。这意味着什么？不好也不坏。去年调控得厉害，但成交量仍在顽强地增加，只不过增幅已明显变小了。这就是调控的一个功效——如果没有调控，成交必然更加火爆，从而助推价格飙得更高。

　　那么上海成交量是何表现？绝对可用“惨淡”来形容。按统计局口径，2010年上海所有一手房的成交量，比2009年大减近四成。全国31个省级地区中，只有西藏的跌幅比上海更大。如果只算市场化的商品住宅，那就更“惨”了，同比暴跌五成左右。由此证明，2010年的调控让上海楼市的成交量“很受伤”，主要原因有二：一是商品房供应量不给力，二是部分不合理的投资投机需求撤退了，但部分合理的自住需求也变得犹豫和观望——只怪房贷政策太苛刻，认房又认贷，即便是以前用贷款买过房子，现在手中没有一套房子，那么再买时也算你第二套房，首付至少五成、利率1.1倍。

　　在这种情况下，新一轮房地产调控是否会像部分人认为的那样随时来临？笔者认为不大可能。诚然，前段时间温总理再次强调，要继续让房价回到合理水平，可到底“合理水平”是一个什么水平，谁也说不清。2011年，通货膨胀将继续盘踞高处，人们存款继续是负利率，人民币升值还会车轮滚滚向前进，海外游资依然垂涎中国房产，即便是继续限贷限购，也不太可能支撑得起“房价会大跌一半”的坊间判断。

　　去年12月份，70个大中城市房价环比上升0.3个百分点，和11月份涨幅持平，说明近两三个月房价涨幅得到控制，预计管理层对房价走势还会继续观察一段时间。

　　眼下，政府需做两档事。一是继续抑制投机性购房需求，二是加大保障房建设，尤其是，要尽快健全住房保障的机制和体制。正如近日上海两会上俞正声书记所言：住房如果拿不出一个解决问题的长远机制，上海的人才优势将丧失殆尽，如果公租房租金远远低于成本，这种租赁房的体制不可能持久。全国同样面临这些问题，比如在公租房的问题上，重庆靠财政投入大建特建，未来会否出现福利化分房时代的某些弊端(政府不得不年复一年地在公租房维护运营上面投钱)，也还存疑。因此，调控房价与推进住房制度改革，必须“两手抓”才行。(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)