警惕土地到期收回引发社会焦虑

　　1月6日，某地举行本年首次土地出让，在预申请须知中规定，土地使用权期满后由“出让人收回并补偿相应残余价值”。由此引发争论的焦点在于，此举是否违反了《物权法》？土地使用权到期后应当如何处置？

　　此规定明显违反了《物权法》的规定。该市要求到期收回的地块属于商住用地。《物权法》有关规定是“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”。《城市房地产管理法》规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准”。

　　不论住宅用地自动续期，还是其他土地期满后是否续期，主动权属于土地使用者。该市的规定，无疑剥夺了土地使用者自主选择续期与否的权利。按照“物权法定”原则，物权的内涵只能由法律来解释，一个公告就改变某项物权的权利内涵和边界，是对法律严肃性的极大破坏。

　　当然，在确定收回后“补偿相应残余价值”具有进步意义。按《房地产管理法》规定：收回的土地，“该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。如果公告中无补偿残值约定，就属于“没有约定或者约定不明确的”，须执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得。”相对于后者规定，补偿残值还是大大进了一步。

　　该市有关部门应注意一个基本常识：在政府一级市场垄断供地的情形下，附加了到期收回条件的土地也许都能出让出去，但是这样做既引来各方对土地供应方式的质疑，更有可能引起大量诉讼。因为，“违反法律”的合同是无效的。

　　各界的关注点基本都在法律问题上，往往忽略了这个规定对土地集约利用带来的负面影响。如果土地期满会被政府收回，在此之前一定年头，土地使用者就不愿意再在土地上投资，所有需要稍长年头回报的投资都会停止。土地要吸引投资，或者土地使用者自身利用较差想转让也会无人接手。这导致城市里的土地和房屋到了一定年头就会出现缺少资金投入和经济活动的情况。以当前成片开发的模式，几十年后，城市里将出现一片片老旧失修区块。除了影响城市面貌外，大量存量土地将保持低利用效率。

　　此外，由于土地必定被收回，使用者为了挽回损失，会在如何获得更多的残值补偿上下工夫。曾经在农村征地中出现的农民密植作物树木和猪圈里贴瓷砖的城市版本可能会在这些土地到期前夕上演。

　　政府应该是为经济运行营造一个公平正义的精神基础和长期稳定的政策环境。在土地出让制度上，要优先考虑的是如何尽快确定续期方式和续期费用问题，而不是让经济主体产生无奈的被胁迫感，这样只会带来各种短期行为、投机行为，不仅不利于经济质量的提高和土地资源的集约利用，还容易引发“70年后哪里安放我们的房子”的社会焦虑，直接影响社会和谐稳定。