上海回应土地期满无偿收回：满70年自动续期

　　上海规土局迅速回应“土地期满无偿收回”： 住宅建设用地使用权满70年 自动续期

　　土地使用权的70年大限以后将怎么办？日前，因上海市在多幅地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中的首次表述了“出让人无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”规定而引发广泛的热议。很多人士认为此规定与《物权法》相违背。对此，昨日下午，上海市规划和国土资源管理局(下称“上海规土局”)在其网站上刊登声明，对相关条文做出澄清说明，称“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”是针对出让期限届满后，因社会公共利益需要土地使用者申请续期未获批准的情形。

　　上海新规起争议

　　这一事件源自1月6日出让的一幅嘉定地块，在该地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中，明确表述了土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值。这在历来的土地出让交易中尚属首次。上海中原研究咨询部总监宋会雍当日在接受记者采访时就坦言，这一举动很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。但是这种处理尝试并非个案，在本周五(21日)将出让的五幅地块中，就有两幅地块规定土地期满后无偿收回，其中不乏住宅地块。

　　中国社科院经济学博士马光远在个人微博上称，“上海规定国有土地使用权期满后，土地由出让人无偿收回！这意味着，在土地资源日益衰竭的情况下，政府已经为未来如何挖掘土地潜力进行立法试点，同时，也意味着，我们获得的那些房子，的确是有期限的。”在他看来，对于70年大限之后，土地使用权如何处理，早在《物权法》立法的时候就引发了广泛的争论。在土地国有的情况下，土地使用权期满之后是自动续期，还是无偿收回，《物权法》最终作了一个妥协各方利益的考虑，《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

　　上海规土局迅速回应

　　上海市规土局前日下午迅速发布了相关说明指出，《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十七条就规定合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。其中，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

　　而在第二十八条中，也规定了土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按两种方式约定履行，一种是由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；另外一种是由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。

　　从上述条款来看，住宅建设用地使用权应当“自动续期”，但应提出申请，政府批准。而“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”是针对出让期限届满后，因社会公共利益需要，土地使用者申请续期未获批准的情形。言下之意，这并不违背《物权法》。

　　分析师：新规影响大

　　对于本次上海的土拍新规，有业内人士表示，这对于楼市基础会带来重大的影响。

　　国泰君安最新分析报告称，房地产价值由两部分构成，不断增值的土地使用权和不断折旧的房屋所有权。如土地使用权为到期无偿收回，则该处房地产的现值仅等于该处物业在土地使用权年限内的租金贴现。因此国泰君安判断，本次上海试点的“土地使用权到期后无偿收回”，有主动平抑地价、房价地价过快上涨压力的意图，也是上海政府对国有土地使用权出让制度改革的一次尝试。而中房信分析师薛建雄表示，此次新规将会改变社会上“不动产就是恒产”的思维定式。“现在房产最贵的就是地段，如果土地期满后就有收回的可能性，那么势必对于其再次交易带来一定的影响。”薛建雄如是说。新闻晚报