北京保利：今年目标100亿

　　自从出现了千亿级房企，区域公司的百亿阵营也在迅速扩容。

　　保利（北京）房地产开发有限公司助理总经理王英男透露，2011年北京保利销售额将冲刺百亿，并将向二三线扩张，布局高端市场和商业地产。

　　火爆销售背后的“隐情”

　　2010年，保利茉莉公馆无可争议地成为了北京的明星楼盘。

　　保利茉莉公馆三次开盘均是当天售罄，尤其是后两次，供求比最高甚至达到1:15。但北京保利却因此陷入巨大的舆论漩涡。媒体将热销归结于保利一向神秘的营销方式，并对其定价模式进行质疑。由于该项目首次开盘价格仅为16000元/平方米，甚至有媒体怀疑，这是保利地产的“变相降价”行为。

　　王英男解释说，这只是在遵循保利地产的一个定价原则，即，不做区域价格领跑者。

　　据了解，保利茉莉公馆开盘时正处于4月调控后最“难”时期，而彼时，绿地新里西斯莱公馆开盘价仅为1.8万元/平方米，并且精装修。

　　“我们此前预期是开到2.2-2..4万元/平方米，但最终受周边楼盘定价影响开到1.6万元/平方米。而之后，又因在调控大背景下，不能随意涨价。所以场场爆满。”一位不愿意透露姓名的项目知情人告诉记者，不让涨价，前来的购房人群就远远超过了售楼处的接待能力。“由于买房人太多，开着空调，夏天售楼处温度也经常会到50度。卖房子卖到要把安全性放在第一位，我们也觉得很受伤。”

　　不过，尽管如此，王英男表示，2011，保利旗下项目仍旧遵循一惯定价策略。首选仍是高周转，而非高定价方式获利。

　　根据王英男透露，2011年，在原有的保利西山林语、保利垄上别墅、保利茉莉公馆、保利花园4个项目的基础上，北京保利新增加了4个全新项目，总计8盘联动上市，涵盖了别墅、高端公寓及普通住宅，其辐射的区域几乎囊括了北京“世界城市”发展规划涉及到的全部重点城市功能区域。推盘量相当于2010年的两倍，总市值达到200亿元，普通住宅与高端住宅比例为6:4。

　　在推盘上，保利地产也将做一些新的尝试。“针对刚需或者刚性改善性需求，保利将在北方地区率先尝试标准化建设。城市中心高端住宅也是北京保利首次尝试。”王英男表示。

　　王英男称，2011年是北京“开花”结果的一年。据了解，2010年，北京保利销售额为65亿，约占保利地产662亿销售额的十分之一。2011年，北京保利预计销售额达100亿左右，并首次向北京周边二三线城市扩张。接近保利地产人士透露，在酝酿中的四个城市分别为唐山、石家庄、太原以及呼和浩特。

　　对于2011年的政策及市场走势，保利的判断是：“长期不悲观，短期不乐观，调控是常态。”

　　千亿目标背后的转型准备

　　早已有业内人士测算，“三到五年再造一个保利”的目标实现后，即意味着保利地产到达千亿规模。

　　“我们并不知道什么时候能达到这个目标（三到五年再造一个保利），但基于该目标，保利无疑需要相当大的资产在自己手里。无论是短期准备还是作为长期抵押融资平台的需要。”王英男表示，这注定保利地产做商业地产的模式与万科、万达不同。

　　据了解，保利地产内部计划将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%。在未来3年内，持有型商用物业面积将增至300万平方米。保利地产将视进度在北京至少推出价值100亿的商业地产，其中包括至少五个写字楼、两个集中式的商场ShoppingMall，还有酒店和其他零散商业，均为持有型物业。旗下商业资产大部分自持，部分销售。

　　“保利地产本身的资金为长线投资，商业地产与住宅投资回报期不同，保利可能会考虑与其他投资伙伴合作。”王英男透露。接近北京保利的人士透露，5个写字楼项目中不排除对外整售，而商业地产项目则可能与专业的管理公司进行合作。

　　除此之外，北京保利也在积极探索养老地产。“集团已经派领导去国外考察比较成熟和先进的养老地产，但由于中国的社保体系与国外不同，并不能完全照搬国外模式，需要本土化。北京保利内部也在研究中。”王英男认为，这更多涉及金融体系问题。

　　同在研究养老地产的还有包括万科在内的一批开发商。“养老地产不仅是房地产行业的问题，更是金融行业的监管问题，这个市场还属于非常初级的市场。”王英男说。