房地产类信托规模破1000亿 仍有上升空间

　　多样化融资成房企最爱

　　文_《东地产》张婧逸

　　尽管去年11月中旬，中国银监会以“急件”向各地银监局下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，但这并不妨碍房地产类信托规模快速扩张，去年一年房地产类信托成立规模首次突破1000亿元，达1210.62亿元。

　　规模破千亿仍有上升空间

　　根据普益财富最新发布的《信托理财市场年度报告》显示，2010年，房地产类信托产品成立数量397款，同比增幅为110.05%；成立规模达1210.62亿元，同比增幅为208.00%。

　　报告提出，房地产类信托产品以将近9%的预期年化收益率在同业中占绝对优势，5年来一直处于领跑地位。

　　同策咨询与研究发展中心曾对房地产资金来源做过统计，显示主要来自国内贷款，利用外资，自筹资金，购房者的定金和预付款。近年来所占比例大致依次为20%、2%、30%、38%。

　　而2011年年初，存款准备金率再度上调0.5个百分点，国内贷款收紧信号更好明显，“房地产类信托产品由此成为房地产业新兴的融资热点”，同策咨询与研究发展中心认为。

　　除此以外，高收益率这也是该类产品受到高端投资者欢迎的原因之一。

　　普益财富信托研究员陈朋真认为，“一是房地产行业属于资金密集型行业，对资金量的需求较大，成本也较高；二是房地产开发利润较高，可以承担较高的融资成本。相比之下，一些利润较低的行业，虽然也有通过信托渠道融资的需求，但高额的融资成本也令其望而却步。”

　　房地产信托业务的快速发展，引发监管层去年11月中旬下发整改通知，将不合格房地产项目的信托融资渠道堵死。

　　对此，普益财富研究报告认为，“2011年信托公司的房地产信托业务规模会因此下降，但信托公司并非就此放弃房地产信托业务这块肥肉。以优质房地产开发项目、政府保障性住房建设为融资对象的信托业务依然具有较大的发展空间。”

　　多样化融资渐成趋势

　　除了房地产类信托产品，房地产基金也逐渐吸引投资者的眼光。在宏观调控的压力下，房地产企业资金链持续变紧，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在此背景下，房地产私募股权基金顺应市场，强势上位，进一步发展壮大。2010年国内市场涌现20多只地产PE(私募股权投资基金)，资金规模达到500多亿元。

　　而根据戴德梁行发布的报告称，房地产基金将成为一个有力的融资渠道。由于房地产基金亲自参与项目管理、投资目标更具针对性的特点以及其在操作的灵活性、投资策略的保密性以及运用财务杠杆的灵活性等方面的优势，加之政府对私募股权投资基金(PE)制度建设的政策导向支持，房地产基金在房地产融资市场上将占据越来越重要的市场份额。

　　不过房地产基金依然有很长的路要走。

　　戴德梁行北京估价部董事胡峰对媒体表示，“市场需求的支持以及政府的政策导向，使得房地产私募基金的发展前景十分广阔。但是私募基金的发展本身也存在着法律法规的不够健全、市场退出机制不够完善以及基金管理专业人员的素质有待提高等诸多问题，这些问题期待政府能通过健全相应的法律法规、提供良好的外部发展环境、建立多层次的资本交易市场、形成顺畅的退出机制等途径逐步解决。”

　　从总体上看，银行信贷仍将是主要的融资渠道。2011年房地产开发贷款、个人购房贷款涨幅会放缓。同时，以房地产基金为代表的多元化融资将渐成趋势。