万科：567亿！拿地金额排名第一

　　激进派代表之

　　万科：567亿！拿地金额排名第一

　　黄树辉

　　销售额突破千亿的万科（000002.SZ）在2010年的拿地策略较2009年的中庸显得有些激进。在新增土地储备较2009年增长68%的同时，拿地金额较2009年增长122.7%，几乎相当于公司当年销售额的一半。

　　在刚过去的12月，万科的拿地势头更为激进。在年销售额快速增长的同时，万科全年新增土地储备与其基本保持同步增幅，增持土地储备面积总量在国内各地产商中位居第二。

　　万科向《第一财经日报》提供的数据显示，去年万科新增项目数量为90个，分布在珠三角、长三角、环渤海、中西部四大区域的40个城市，新增土地权益建筑面积共约2100万平方米，平均楼面地价约为每平方米2700元。

　　在2009年，万科全年新增土地储备1244万平方米，全年新增项目的土地款为254.6亿，平均楼面地价为每平方米2047元。2010年万科所拿地块的平均楼面地价较2009年涨幅接近32%。

　　如果对比公司的年销售额和体量而言，万科在2010年的买地相对数量增长并没有明显加速。万科去年全年新增土地同比增幅为68.85%，销售额同比增长为70.5%。但比起销售面积同比增长35.3%而言，万科新增土地增幅并不保守。

　　值得关注的是，以万科提供的数据推算，万科在2010年拿地合计支付地价款约567亿元，在国内各地产商中排名第一。其中，拿地总金额较2009年同比增长约123%，平均楼面地价同比增长31.9%。

　　拿地金额和平均楼面地价增长，在很大程度上归因于去年土地价格的整体上涨和万科在一线城市拿地数量有所增加。按照该公司新买地量适当高于开工量和销售量的一贯思路，万科在2010年土地市场上的表现，仅仅是完成了计划内的任务。数据推算可以发现，万科去年拿地成本相当于其住宅销售均价每平方米12049元的22%，全年土地款相当于销售金额1081.6亿元的53%左右，该比率在开发商中位居中等。

　　万科一直都宣称并不担心被同行超越。而作为万科拿地的另一种方式则一直被业界所忽略，即收购扩张。公告资料显示，万科2010年以来的收购力度明显在加大，前后涉及大大小小的收购约20宗，但涉及土地数量并未披露。

　　万科向本报表示，公司获取项目资源是为了满足开发和增长的需要，并不追求过多的土地储备，一般认为约两到三年开发量是比较合理的水平。而在2011年，万科将继续坚持谨慎投资的原则，公司在对项目进行评估时，会将内部收益率作为一项核心的指标，并在此基础上，综合考虑收益空间、资金占用以及项目的开发风险等因素，做到兼顾效益和风险，切实提高投资的质量。

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