北京地王楼盘刺激二手房价看涨

　　随着广渠路15号地、大望京1号地、工体14号地等著名“地王”即将开盘入市，这些“地王”周边区域的二手房市场出现了微妙变化。记者采访了解到，这些区域业主看涨新地王入市的房价，出现挂牌量减少，价格小幅上调的状况，尽管政府已经对土地出让方式做出了调整，但是“后地王”时代的“抬价”效应依然在影响楼市。业界也认为，随着调控的深化，土地出让制度的改革，“地王”效应的影响力将逐步减弱。

　　价位较低房源追涨明显

　　近日，2009年北京土地总价、单价“双料地王”的广渠路15号地，在拍地一年半、经历改规划等风波后传出即将面市的消息，周边的二手房市场随之出现反应，业主心态明显看涨。

　　该地块当年的成交价格达40.6亿元，规划建筑面积约为28万平米，其楼面地价达14464元/平米。如果除去3万平米左右的公共建筑面积，可售面积折算出的楼面地价达16240元/平米。据了解，该项目定名为“金茂府”，预计4月开盘，单价预计在4.5万元/平米以上，单套起价千万元。

　　据北京中原分行工作人员了解，金茂府作为高品质楼盘，对周边项目的价格起到了提升的作用，尤其是对价位相对偏低的二手房小区，“地王”提价效果更明显，如百环家园，是周边仅有的单价低于3万/平米的小区，尽管目前报价已从25000元/平米以下上升到27000元/平米，但是有部分业主认为单价涨到三万没有太大问题。

　　在广渠路15号地周边，和金茂府邻近的知名楼盘有：首城国际、富力城、乐城公馆、首府别墅等，受房价整体上扬的趋势和CBD东扩的影响，朝阳区东三、四环房价一路攀升，尽管政策足够严格，但这类楼盘房源的价格不仅没有下降迹象，反而稳定小幅上涨，金茂府的入市让业主看涨心态更加坚定。

　　高楼面价推涨预期

　　广渠路15号地周边二手房市场的变化只是一个缩影，今年预计开盘入市的另几个“地王”项目，周边区域也有着类似现象。据麦田房产公司的调查，目前大望京1号地、工体14号地等多个地王周边的挂牌房源数量减少，报价提升，“除非业主急需资金周转或价格足够高，否则基本没有闲置房源在市面上，现在的价格卖上三万比较难，但是业主们普遍认为春节后房价会再涨一些，售价超过3万元单价的小区业主们都觉得，等到地王入市，卖到单价四万应该问题不大”，麦田房产的一位区域负责人说。

　　北京中原研究部指出，地王拍出后，由于楼面价较高，会对周边的房产市场带来较大的影响，开发商、业主、客户对未来房价上涨的预期都会比较明显。在二手房方面，地王拍出后，业主和部分购房者对未来房价上涨的预期变得更加坚定，部分周边区域在短期内即会带来房价得迅速上涨，业主也会调整挂牌价格，尤其是一些二手房市场成交价和地王楼面价差距较大区域，业主报价会出现迅速上调，从而带动周边二手房成交价格的上涨。这种状况目前没有明显改变。

　　■ 展望

　　未来“地王”效应或减弱

　　房价与地价的交替上涨，是楼市持续上扬的主要动力。中央连续推出多项调控政策，但房价仍刹不住车，其中，地价起到了重要的影响。“国家对稳定房地产市场的决心之坚，力度之强，让我们可以想到政策势必会对地王采取相应的措施。不过，在政策出现调整时，由于地王效应带来的房价虚高的项目，会出现成交价格的小幅下调。而一些优势比较明显的区域，即使在政策出现调整时，仍有支撑因素存在，因此，价格变动幅度不会很大。”中原地产三级市场部副总经理宫萍说。

　　宫萍同时指出，2010年为了控制房价上涨，严控“地王”的出现，土地市场也出台了一系列政策，如，土地出让实行综合评分制度，而不再采用价高者得的出让方式，从而有效抑制地王产生；加快土地出让速度，尽快形成住房的有效供应等，今后市场的“地王”效应会逐渐减弱。

　　专题采写/本报记者 张家齐