公积金贷款省息 限制条框需注意

　　5年期以上商业银行贷款利率为6.4%，同期限住房公积金贷款利率仅4.3%

　　证券时报记者 唐曜华

　　房价高企之下，省息的公积金贷款方式受到普遍关注。深圳已从去年12月开始运作住房公积金，并将于今年内推出公积金贷款业务。记者盘点几大一线城市住房公积金业务发现，公积金贷款虽较商业贷款大幅省息，不过公积金对贷款额度、年限等均有限制，各地的公积金贷款制度也不完全相同。

　　50万贷20年省息10.55万

　　最近一次加息后，5年期以上商业贷款的利率为6.4%，而5年期以上住房公积金贷款的利率为4.3%。

　　以一笔本金50万、贷款年限为20年、还款方式为等额本金法的贷款为例，选择商业贷款的利息总和为32.13万元，而公积金贷款利息总额为21.58万元，可节省利息10.55万元，节省比例达32.83%。

　　各地贷款

　　额度上限及计算不同

　　各地公积金贷款额度的上限略有差异。广州规定个人最高额度为50万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元。上海则规定购买首套自住房每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元，购买改善性第二套住房最高贷款限额为40万元；北京则规定住房公积金贷款单笔最高额度为80万元。

　　在各地规定的上限范围内，个人或家庭实际可申请到的公积金贷款额度则依据实际情况而定，影响贷款额度的因素包括每月公积金缴存额、账户余额等，各地的计算公式也存在差异。

　　以广州为例，广州规定公积金贷款额度的计算公式为：公积金账户当前余额+当前月缴存额×2×当前至法定离退休年龄总月数。

　　北京规定，家庭月收入扣除至少400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。同时考虑单笔贷款最高额度、最高可贷款额度、最低首付款、信用等级和抵押物评估价值。

　　上海公积金中心的客服人员表示，计算公积金贷款额度的公式较多，最终额度取最低值。影响贷款额度的因素有，公积金账户余额（至少应超过7500元）、每月缴存额度（越高则贷款额度越高）等，一手房贷款额度高于二手房贷款额度。

　　相比公积金贷款的诸多限制，商业贷款的额度计算则较简单，只以抵押房产的评估值或成交价格来计算贷款成数，通常可以贷更多。

　　贷款年限要求多

　　公积金贷款的年限限制比商业贷款要多，比如上海要求二手房房龄超过5年最多只能贷15年，房龄5年以内的二手房以及一手房最多才可贷30年。广州则统一规定二手房贷款年限不能超过20年。 而商业贷款对有一定房龄的二手房的贷款年限的规定则相对宽松。虽然各家银行规定各不一样，但房龄超过5年甚至10年的二手房，通常贷款年限可轻松超过15年甚至超过20年。

　　提取规定不一

　　若公积金账户累计了一定余额还可以用于冲抵商业贷款的月供或者用于公积金贷款提前还贷。上海公积金账户的余额可以设定按月抵冲商业贷款的月供；也可以设定年冲的方式，每年自动将公积金账户的余额用于提前偿还部分或全部公积金贷款。可设定年冲的时间为每年的4月或9月。

　　不过，并不是所有地区都可以每月划扣公积金账户的余额用于冲抵月供，广州规定只能每半年提取一次。北京规定提取的周期可以选择一月、一季、半年、一年。

　　对于提取公积金用于租房，上海规定租住廉租房、经济适用房的职工可提取公积金用于缴纳房租，但若通过市场方式租赁房屋，则需满足“月房屋租赁费用超出家庭月工资收入20%”的条件才能提取，并且每月最多提取额不超过1000元。

　　商业贷款没有缴存要求，因此也没有提取的规定。但一些商业银行的存抵贷等业务有异曲同工之妙，存得越多，贷款利息可越少。

　　链接

　　公积金贷款条件：1.按时足额缴纳住房公积金，大多要求连续正常缴存公积金至少6个月，部分地区要求非当地常住户口需连续缴存至少12个月；2.有城镇常住户口；3.有稳定收入来源，有偿还贷款本息的能力。