四房企排行出炉 保利扩张最快万科效率最高

　　编者按：1月7日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心重磅“出炉”的2010年中国房地产企业项目销售金额与销售面积排行榜中，万科成了最大赢家，荣膺“双料”冠军之余，也创下新的历史记录。保利地产获2010年度房企销售面积亚军、销售金额第四名；金地集团排名居中，均位列“两榜”第13名；招商地产排名则最为靠后，分列上述“两榜”的第18名、第26名。

　　公开资料显示，2010年万保金招共计实现销售金额2109亿元，签约总面积为1905万㎡。四大房企中，保利规模扩张速度最快，而万科的运行效率最高。截至2010年3季度，保利地产总资产较年初增长了52.27%，而万科的存货占流动资产比率最低，为68.59%，这与万科一直强调的高周转、快速开发的模式相符。

　　2010年房企销售排行榜出炉 万保招金“被调控”效果几何？

　　四大房企万科篇

　　作为中国房地产行业当之无愧的龙头企业，万科在2010年继续着自己的老大地位。

　　根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，2010年万科再次蝉联了住宅销售收入与住宅销售面积的双料冠军。其中住宅销售收入1026亿元，住宅销售面积847万平方米。而1026亿元的销售成绩也创造了新的记录，使得万科成为国内第一家年销售超过千亿的房企。

　　而面对不断深入的调控，及时调整开发布局、产品结构和开发节奏，调低对利润的追求，把调控可能带来的业绩影响降到最低无疑成为其销售突破千亿的保障。

　　这种顺势而为也体现在此前几年。2007年，他们率先将开发重心转向二三线城市，并以刚性需求者为主力客户，顺应政策要求大建特建“小户型”，以满足主力市场需求；2008年，当行业迎来首次调整时，万科则迅速举起降价大旗，抢先出货。显然，这种面对不同情况积极调整的策略使得万科得以长期位居地产“一哥”的位置。

　　不过，销售千亿的背后，万科也面临着诸多的挑战。首先是盈利能力方面，这家企业销售爆发式增长的行情并未很好地传导至盈利端。与2004年的百亿销售额相比，6年之后的千亿万科，其销售额增长了9倍；2004年净利润约为9亿元，2010年前三季度为32.72亿元，如果4季度不出现较大幅度的增长，万科2010年全年的业绩不会超过50亿元，而这意味着其6年来的利润增长还不到5倍。显然，万科的规模增长与其成本控制能力的增长并不匹配，直接影响了其盈利能力。

　　其次是资金的问题，如果仅仅从资产负债表分析，万科的资金状况确实不错。截止三季度万科的货币资金315亿，占总资产1879亿的16.7%，而流动比率，即短期借款加一年内到期的长期借款仅158亿，也就是仅万科手中的现金就足够支付其2倍的短期借款，资金状况很是宽裕。

　　但从万科的三季报现金流量表来看，其资金状况似乎并没有上述那么理想。2010年1-9月其经营性现金流为负数12亿，上年同期则是正数112亿，而经营性现金流为负数，说明企业挣得少花得多；同时其前三季度销售收入223亿元，但经营性现金流入是598亿，说明63%的现金流来自以前年度收入或预收款； 最后其2010年1-9月收到的其他与经营活动有关的现金55亿，比去年同期的17亿增加2.3倍。而有注册会计师表示，收到的其他与经营活动有关的现金金额巨大，多为关联方直接的现金往来，不少企业用这种方式掩盖主营业务现金流的严重短缺。

　　而如果要预测未来万科的资金状况，还要看2010年的年报，进一步了解其存货的可销售状态。如果现房占比大，就说明存货的变现能力强，相反的，如果新开工项目多，反而会进一步增加资金的需求量；截止三季度其预收账款已经达到656亿，超过1-9月份销售收入433亿，按照2010年的平均销售额，等于是已经预收了未来17个月的收入，这个数字也验证了万科未来资金会更紧张。

　　同时，2010年1-9月万科的投资收益2100万，比去年同期的1.52亿下降86%，营业外利润仅2480万，说明万科的利润几乎全部来自于直营业务，也显示了其利润的健康性。

　　并且，今年以来，万科还加速了在土地市场的投入，整个2010年共获取106块土地，尤其是12月份，仅一个月就拿下了21处土地，且大多数位于二、三线城市。由于房地产开发从拿地到销售到交楼平均周期是2到3年，按此规律，万科2010年实现千亿业绩便是2008年之前辛苦布局、储备土地的结果，而2010年全国范围内的大量拿地，也将保障万科今后几年的销售成绩。

　　此外，万科目前已经将学习目标从美国最大的住宅企业帕尔迪转向了汇丰银行，希望学习其“市场环境适应能力”，而万科也确实在住宅市场遭遇连续调控后，将触角伸向了商业地产的市场。此外针对重庆将试点房地产税的消息，万科已经对相关媒体表示，房产税的开征以及保障房大规模兴建计划的落实，会抑制投资性购房需求。而这也或许意味着在2011年，我们将更多的看到万科出现在商业地产的领域。

　　(王 峥)

　　四大房企招商篇

　　作为“万保金招”四家龙头房企中规模最小的一家，招商地产2010年的表现可说是不温不火，虽然全年销售金额和销售面积上仍排在这四家的末尾，但截止2010年三季度的净利润却超过了金地集团，排到了第三的位置。

　　根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心给出的数据显示，招商地产2010年实现住宅销售收入143亿元，位列国内地产商第18位，全年销售的住宅面积为102万平方米，排在第25位。而2009年，招商地产的销售收入和销售面积分别为157亿元和123万平方米。

　　由于招商地产已经形成了深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局，而2010年的调控主要针对的就是上述地区，导致招商地产2010年上述两项数据均出现小幅下滑。

　　稳健式的发展是招商地产一贯的策略，所以其整体扩张的速度相比于万科与保利颇为落后。尤其是2010年上半年，招商地产没有拿下一块新的土地储备，直到7月份这种情况才得到改观。不过，没有获取新的土地并不意味着招商地产可能出现土地储备的不足的问题。整个2010年，招商地产总计花费69.58亿元(按权益)，在佛山、上海、厦门、成都、南京等地购得土地十块，新增权益建筑面积约131万平米，新增项目整体的楼面地价为5617.36元/平米。有券商就估计，目前招商地产自身拥有的权益未结算面积在800万平米以上。

　　而招商地产大股东招商局的资源雄厚，是其获取质优价廉资源的重要保障。招商地产作为招商局唯一的房地产运作平台，资产仅占集团的18%，房地产业务更快更好的发展是集团的要求。集团已确定在深圳再投资600亿元，发展前海湾保税港区、前海合作区综合开发，海上世界综合体、太子湾邮轮母港等项目，招商地产将在其中发挥重要作用。考虑到实际控制人招商局集团在漳州开发区，深圳前海、蛇口等地区拥有丰富的土地资源，以及作为国资委核定的16家以房地产为主业的央企之一，公司土地的储备还是比较充足的。

　　此外，2010年11月11日，招商地产发布公告称，离开公司近3年的老将孟才重回公司任职副总，再掌拿地大权，而这也是短期内内招商地产新增的第二名高管。由于孟才任职招商地产副总的三年，亦是该司在土地储备方面扩张力度最大的时候，所以也引发业界关于招商地产重拾快速扩张战略的联想。在孟才执掌拿地大权的2007年，招商地产便先后在深圳、广州、苏州、漳州等地取得多达447多万平方米建筑面积的土地储备。而在孟才离开后的另一个楼市高峰期——2009年，招商地产总共只新增6幅不到200万平方米的土地储备。不过，公司在承认孟才的回归的确是招商地产开发规模扩张所需的同时，也表示招商地产未来还是会延续稳健的发展策略。

　　虽然招商地产在这四大龙头房企中处于“小老弟”的位置，但其“住宅开发+商业持有”的经营模式却是今后一段时间内大型房企发展的主流，就连此前只做住宅项目的万科，2010年也开始进军商业地产。毕竟在房地产调控持续进行的情况，住宅市场留给房企的空间会越来越小，而商业地产则注定会迎来自己的“春天”。所以，拥有大量商业项目的招商地产很可能借机缩小与前三者的差距。(王 峥)