房地产开发商在最严厉调控下全身而退

　　布局调整、资金突围、商业模式重构，令开发商在“史上最严厉调控”下全身而退

　　据财经国家周刊报道 调控大年，开发商仍然有一个丰收之年。

　　新年后，香港的内地房产股走出一波“小阳春”。“华南五虎”中的碧桂园(2007.HK)、富力地产(2777.HK)和雅居乐(3383.HK)，股价涨幅均超过10%；五矿建设(0230.HK)、沿海家园(1124.HK)等小盘地产股，涨幅也冲过6%。

　　此前的2010年12月底，A股地产板块提前启动，万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)、金地(600383.SH)等多支地产股强势涨停，其后走势明显强于大盘。

　　股价的上涨，源于业绩的向好。

　　2010年12月1日，万科对外宣布，公司销售业绩提前一个月突破千亿元大关。调控之年，这家国内最大的地产开发企业交出了一份史上最靓丽的年报。

　　实现突破的不仅是万科。

　　中国房产信息集团公布的统计数据显示，2010年共有6家开发商销售金额超过500亿元。即使排名第十的富力地产，年销售金额也达到321亿元。相对于2009年，“前十”的门槛提高了100亿元。

　　在“史上最严厉调控”下，凭借过去数年间多轮调控中积累的应对经验，开发商全身而退。

　　有业内人士认为，此轮地产调控尽管来势汹汹，但从最终的结果看，开发商仍敏锐的发现了调控中的盲点：二三线区域市场、高端住宅和商业地产。以万科为例，“坚持快速周转和战略纵深，做主流住宅，这是其2010年业绩突破的主因。万科已经大幅提高二、三线城市的业务占比，近90%产品为140平以下的普通住宅。”易居中国的一位分析师表示。

　　布局调整只是应对策略之一。转战商业地产及对产品线做出调整，也成为开发商在调控盲点下套利的主要手段。

　　调控盲点

　　面对主管部门在北京、上海、深圳等一线城市的“严防死守”，广泛布局二三线城市、乃至四线城市，成为多数开发商的选择。不少开发商高层与行业分析师均对《财经国家周刊》表示，正是此种战略调整造就了开发商2010年的销售业绩。

　　中国房产信息集团(CRIC)提供的数据显示，2010年销售数据前二十家开发商中，一线城市的贡献率正在下降，由2009年的39%降至2010年的30%；而二线城市的贡献率则由48%升至54%。

　　CRIC分析师崔琳表示，从区域成长性来看，二线及三四线城市的地产市场仍处于发展阶段，上升空间较大，尤其城市化进程的加速，提供了大量刚性需求。从政策及市场的稳定性来说，“二三线城市受调控的影响远远低于一线城市”。

　　国信证券首席地产分析师方焱对《财经国家周刊》表示，“2010年业绩好的企业，无论万科还是恒大、碧桂园，他们都是二三线城市卖得好。”

　　尽管利润率有待提高，但政策风险使得开发商走出一线城市的脚步不断加快。

　　CRIC报告指出，以行业龙头万科为例，其2010年年内新增土地中近50%建筑面积项目位于三四线城市，中海年内新增土地中35%位于三四线城市，与一二线城市的地位几乎相当。

　　“大型开发商布局重心转向，已是不争的事实。而随着企业新增土地和项目的开发，三四线城市的商品住宅量成交无疑将迎来一轮高峰。”崔琳说。

　　布局的变化令开发商避过调控之手，而房价高企的背景之下，政策风险依然存在。从过去的数轮调控经验看，商业地产才是开发商真正的避风港。

　　“长远来看，做好商业地产，再反哺住宅也是调控下的一种办法。”国信证券一位分析师表示。

　　依照国外经验，商业地产是住宅之后的更高级阶段。对仅有20年历史的中国房地产业来说，商业地产还远未成气候，但调控正在改变这一进程。

　　国泰君安的一份报告将当前开发商的商业模式分为六类：快速开发的万科模式，侧重产业切入和城投平台的“胡雪岩”模式，起家于建筑施工的“前店后厂”模式，追求产业创新的“地产金融”模式，现金奶牛的商业地产持有经营模式和“住宅销售+商业持有”的万达模式。

　　“回归产业和商业模式的根本，长期来看，销售+持有模式有着终极意味。”国泰君安首席地产研究员孙建平说。

　　置身北京东三环中路的建外SOHO楼下，对面赢嘉中心的楼顶已悄然立起万科的招牌。2010年10月21日，久陷“转商”传闻的万科在北京迈出实质一步，以11.5亿元购得这栋原属中信地产的写字楼，建筑面积超过4万平方米。

　　北京万科总经理毛大庆随后表示，将投入3亿元重新改造此项目。对“只做住宅”的万科，这是转战商业地产以来最大一笔投入。

　　2010年12月11日，万科副总裁肖莉对《财经国家周刊》表示，万科接下来会关注一些城市的旧改项目，而这些项目在出让时，地方政府往往已有商业规划要求。分析人士指出，保利、华润两家央企，在2009年拿地成绩突出，相当一部分均通过此种方式获得。

　　分析人士认为，万科的转变一方面拜外部环境所赐，亦有因竞争对手产生的内生动力。万科高层曾公开表示，公司的真正对手是专注商业地产的万达，万达2010年上半年销售金额达360亿元，前三月一度超越万科。

　　2010年12月初，郁亮在万科销量破千亿后表示，“要试图去找那些在行业里面受到波动影响最小的领域”。

　　商业地产游离于此轮调控之外，不仅是万科，也正成为更多公司的首选。

　　2010年11月30日，金地董秘徐家俊对《财经国家周刊》表示，希望“在做好住宅的基础上，发展好我们的商业地产业务”。

　　经历年中的人事变局后，金地的2010年业绩并未受太多影响。截至10月31日，销售金额为198.26亿元，距210亿元的年度目标仅一步之遥。但与同期公布三季报的万科和招商相比，金地的利润率最低。

　　“公司到了一定规模，必须有业务多元化的考虑。”徐家俊在谈及加大商业地产比重原因时表示。其对政策的研判也加速了这一过程，“十二五规划提出拉动内需，而消费是重大的内需，商业地产的前景自然被看好。”徐家俊说。

　　商业地产在金地集团的业务版图中并不大，仅有位于北京东长安街的金地中心可计入。徐家俊表示，“我们希望把比重加大，但也不会特别大，我们还是以住宅为主的公司。”

　　与万科和金地相比，招商地产(000024.SZ)对商业地产的期待更为迫切。其在2010年的销售目标定为150亿元，但接近招商地产的人士透露，“到11月底只完成100亿元多一点，到年底可能无法完成。”而公司年初宣布的290万平方米的开工计划，在2010年11月底尚有一半未实现。

　　在此窘境下，深圳市政府对前海区域的重新规划，为招商地产加码商业地产提供了巨大的政策支撑。

　　招商地产的大股东为蛇口工业区，在前海拥有200万平方米的土地，另在紧邻前海的蛇口片区拥有200万平方米的土地储备，多数已经完成拆迁和一级开发，随时可注入上市公司。而招商地产目前的土地储备也不过1100万平方米。

　　按照规划，招商局将在此投入600亿元，重新规划布局。“这给招商地产带来很多机会，我们接下来将花费很多心思做这一片区域的商业。”2010年11月25日，招商地产董秘刘宁对《财经国家周刊》表示。

　　万通地产(600246.SH)、碧桂园等开发商高层均表示，在商业地产打造上已有大动作。“以前的明星是住宅，接下来的明星是商业不动产。”12月9日晚间，万通地产董事长冯仑如此断言。

　　此外，住宅产品的高端化，成为开发商另一考虑。

　　CRIC研究报告显示，从单个项目销售来看，高端物业一直维持较好的成交态势，如杭州的蓝色钱江，太原的星河湾等项目成交量在2010年均出现上涨。分析师崔琳表示，“对相当一部分避险投资者而言，高端物业因稀缺性和高附加值，始终成为投资和抵御通胀的首选。”

　　碧桂园内部人士透露，公司正在加快高端产品的打造。2010年11月，其位于广东增城的独栋别墅项目开盘，“吸引大量广州和香港的客户”。

　　金地董秘徐家俊透露，其在上海的赵巷项目，也会打造为高端项目，将成为上海分公司2011年的销售重心。

　　2010年12月初，龙湖地产北京分公司销售部门人士对《财经国家周刊》记者透露，龙湖北京销售额首破百亿，依赖于高端项目的发力。“这部分客户群基本不受影响。”