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房地产开发商在最严厉调控下全身而退

发布时间:2011年01月24日 09:43 | 进入复兴论坛 | 来源:新华财经

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  布局调整、资金突围、商业模式重构,令开发商在“史上最严厉调控”下全身而退

  据财经国家周刊报道 调控大年,开发商仍然有一个丰收之年。

  新年后,香港的内地房产股走出一波“小阳春”。“华南五虎”中的碧桂园(2007.HK)、富力地产(2777.HK)和雅居乐(3383.HK),股价涨幅均超过10%;五矿建设(0230.HK)、沿海家园(1124.HK)等小盘地产股,涨幅也冲过6%。

  此前的2010年12月底,A股地产板块提前启动,万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)、金地(600383.SH)等多支地产股强势涨停,其后走势明显强于大盘。

  股价的上涨,源于业绩的向好。

  2010年12月1日,万科对外宣布,公司销售业绩提前一个月突破千亿元大关。调控之年,这家国内最大的地产开发企业交出了一份史上最靓丽的年报。

  实现突破的不仅是万科。

  中国房产信息集团公布的统计数据显示,2010年共有6家开发商销售金额超过500亿元。即使排名第十的富力地产,年销售金额也达到321亿元。相对于2009年,“前十”的门槛提高了100亿元。

  在“史上最严厉调控”下,凭借过去数年间多轮调控中积累的应对经验,开发商全身而退。

  有业内人士认为,此轮地产调控尽管来势汹汹,但从最终的结果看,开发商仍敏锐的发现了调控中的盲点:二三线区域市场、高端住宅和商业地产。以万科为例,“坚持快速周转和战略纵深,做主流住宅,这是其2010年业绩突破的主因。万科已经大幅提高二、三线城市的业务占比,近90%产品为140平以下的普通住宅。”易居中国的一位分析师表示。

  布局调整只是应对策略之一。转战商业地产及对产品线做出调整,也成为开发商在调控盲点下套利的主要手段。

  调控盲点

  面对主管部门在北京、上海、深圳等一线城市的“严防死守”,广泛布局二三线城市、乃至四线城市,成为多数开发商的选择。不少开发商高层与行业分析师均对《财经国家周刊》表示,正是此种战略调整造就了开发商2010年的销售业绩。

  中国房产信息集团(CRIC)提供的数据显示,2010年销售数据前二十家开发商中,一线城市的贡献率正在下降,由2009年的39%降至2010年的30%;而二线城市的贡献率则由48%升至54%。

  CRIC分析师崔琳表示,从区域成长性来看,二线及三四线城市的地产市场仍处于发展阶段,上升空间较大,尤其城市化进程的加速,提供了大量刚性需求。从政策及市场的稳定性来说,“二三线城市受调控的影响远远低于一线城市”。

  国信证券首席地产分析师方焱对《财经国家周刊》表示,“2010年业绩好的企业,无论万科还是恒大、碧桂园,他们都是二三线城市卖得好。”

  尽管利润率有待提高,但政策风险使得开发商走出一线城市的脚步不断加快。

  CRIC报告指出,以行业龙头万科为例,其2010年年内新增土地中近50%建筑面积项目位于三四线城市,中海年内新增土地中35%位于三四线城市,与一二线城市的地位几乎相当。

  “大型开发商布局重心转向,已是不争的事实。而随着企业新增土地和项目的开发,三四线城市的商品住宅量成交无疑将迎来一轮高峰。”崔琳说。

  布局的变化令开发商避过调控之手,而房价高企的背景之下,政策风险依然存在。从过去的数轮调控经验看,商业地产才是开发商真正的避风港。

  “长远来看,做好商业地产,再反哺住宅也是调控下的一种办法。”国信证券一位分析师表示。

  依照国外经验,商业地产是住宅之后的更高级阶段。对仅有20年历史的中国房地产业来说,商业地产还远未成气候,但调控正在改变这一进程。

  国泰君安的一份报告将当前开发商的商业模式分为六类:快速开发的万科模式,侧重产业切入和城投平台的“胡雪岩”模式,起家于建筑施工的“前店后厂”模式,追求产业创新的“地产金融”模式,现金奶牛的商业地产持有经营模式和“住宅销售+商业持有”的万达模式。

  “回归产业和商业模式的根本,长期来看,销售+持有模式有着终极意味。”国泰君安首席地产研究员孙建平说。

  置身北京东三环中路的建外SOHO楼下,对面赢嘉中心的楼顶已悄然立起万科的招牌。2010年10月21日,久陷“转商”传闻的万科在北京迈出实质一步,以11.5亿元购得这栋原属中信地产的写字楼,建筑面积超过4万平方米。

  北京万科总经理毛大庆随后表示,将投入3亿元重新改造此项目。对“只做住宅”的万科,这是转战商业地产以来最大一笔投入。

  2010年12月11日,万科副总裁肖莉对《财经国家周刊》表示,万科接下来会关注一些城市的旧改项目,而这些项目在出让时,地方政府往往已有商业规划要求。分析人士指出,保利、华润两家央企,在2009年拿地成绩突出,相当一部分均通过此种方式获得。

  分析人士认为,万科的转变一方面拜外部环境所赐,亦有因竞争对手产生的内生动力。万科高层曾公开表示,公司的真正对手是专注商业地产的万达,万达2010年上半年销售金额达360亿元,前三月一度超越万科。

  2010年12月初,郁亮在万科销量破千亿后表示,“要试图去找那些在行业里面受到波动影响最小的领域”。

  商业地产游离于此轮调控之外,不仅是万科,也正成为更多公司的首选。

  2010年11月30日,金地董秘徐家俊对《财经国家周刊》表示,希望“在做好住宅的基础上,发展好我们的商业地产业务”。

  经历年中的人事变局后,金地的2010年业绩并未受太多影响。截至10月31日,销售金额为198.26亿元,距210亿元的年度目标仅一步之遥。但与同期公布三季报的万科和招商相比,金地的利润率最低。

  “公司到了一定规模,必须有业务多元化的考虑。”徐家俊在谈及加大商业地产比重原因时表示。其对政策的研判也加速了这一过程,“十二五规划提出拉动内需,而消费是重大的内需,商业地产的前景自然被看好。”徐家俊说。

  商业地产在金地集团的业务版图中并不大,仅有位于北京东长安街的金地中心可计入。徐家俊表示,“我们希望把比重加大,但也不会特别大,我们还是以住宅为主的公司。”

  与万科和金地相比,招商地产(000024.SZ)对商业地产的期待更为迫切。其在2010年的销售目标定为150亿元,但接近招商地产的人士透露,“到11月底只完成100亿元多一点,到年底可能无法完成。”而公司年初宣布的290万平方米的开工计划,在2010年11月底尚有一半未实现。

  在此窘境下,深圳市政府对前海区域的重新规划,为招商地产加码商业地产提供了巨大的政策支撑。

  招商地产的大股东为蛇口工业区,在前海拥有200万平方米的土地,另在紧邻前海的蛇口片区拥有200万平方米的土地储备,多数已经完成拆迁和一级开发,随时可注入上市公司。而招商地产目前的土地储备也不过1100万平方米。

  按照规划,招商局将在此投入600亿元,重新规划布局。“这给招商地产带来很多机会,我们接下来将花费很多心思做这一片区域的商业。”2010年11月25日,招商地产董秘刘宁对《财经国家周刊》表示。

  万通地产(600246.SH)、碧桂园等开发商高层均表示,在商业地产打造上已有大动作。“以前的明星是住宅,接下来的明星是商业不动产。”12月9日晚间,万通地产董事长冯仑如此断言。

  此外,住宅产品的高端化,成为开发商另一考虑。

  CRIC研究报告显示,从单个项目销售来看,高端物业一直维持较好的成交态势,如杭州的蓝色钱江,太原的星河湾等项目成交量在2010年均出现上涨。分析师崔琳表示,“对相当一部分避险投资者而言,高端物业因稀缺性和高附加值,始终成为投资和抵御通胀的首选。”

  碧桂园内部人士透露,公司正在加快高端产品的打造。2010年11月,其位于广东增城的独栋别墅项目开盘,“吸引大量广州和香港的客户”。

  金地董秘徐家俊透露,其在上海的赵巷项目,也会打造为高端项目,将成为上海分公司2011年的销售重心。

  2010年12月初,龙湖地产北京分公司销售部门人士对《财经国家周刊》记者透露,龙湖北京销售额首破百亿,依赖于高端项目的发力。“这部分客户群基本不受影响。”