房地产：2010年全国房地产市场数据简评

　　光大证券冯钦远

　　调控年地产销售仍创新高，二次调控亦成为空调。

　　2010年是调控年，但两次调控没有区的明显的效果，统计局的数据显示，2010年全国商品住宅创出历史新高。销售额达到4.4万亿元，同比增长14.4%，商品住宅销售面积达到9.3亿平方米，同比增长8%，销售均价为4850元/平方米，同比增长9.54%，完全符合我们预期。

　　就12月单月来看，929调控的效果已经了然。12月销售增速超过1-11月整体，12月单月的商品住宅销售面积1.9亿平方米，同比增速达10.4%，1-11月仅为7.4%，微观上多个城市出现了抢购潮，二次调控已成为了“空调”。

　　房地产开发投资保持高增长，12月单月拖后腿。

　　2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。12月当月有所下滑，增速为12.3%，1-11月房地产开发投资增速为36.5%，拉低了全年增速。

　　银行贷款占开发商资金来源比例在缩小，自筹资金比例大幅上升。

　　2010年，全国房地产开发资金来源为7.25万亿元，比上年增长26.9%，其中银行贷款占比有所缩小，从2009年的19.77%降至17.3%，而另一方面，企业自筹资金从31%增至36%，这反映出开发商取得开发贷的难度在加大，不得不考虑其他成本更高的融资方式，最直接的表现就是2010年房地产信托融资利率一路走高。

　　2011年展望：

　　2010年的两次调控全都以失败告终，房地产和土地市场又开始了新一轮上升期，目前由于春节因素楼市不会太火，但我们判断春节过后市场成交将再度飙升，其最根本的原因是在长期供给偏紧的情况下，通胀和房价上涨预期仍然非常强，将促使需求加速释放，带来楼市的繁荣。

　　同时，我们判断将会有较为严厉的政策出台，时间的敏感窗口将会在3、4月份，并且这次政策的严厉程度将超出市场预期。

　　通胀、通胀预期、流动性充裕、供给不足、房价预期，政策已经没有空间来拖延房价上涨的时间，2010年第二次调控时间效果仅维持了3周不到的时间，成交量就开始回升，这充分说明楼市对政策的信任度几近消失，政策已经不能导致购房者观望，楼市2011年不存在价稳量稳的情况，不是往上就是往下，如果不给市场一个更为明确的价格预期，政策极有可能成为助涨房价的推手，房价将很快飙升，加速赶顶，加之今年能够预期到的加息等紧缩政策，泡沫迅速涨大，然后破灭，从政府角度来看，相比之下，我们认为在2011年保障房大力建设以及房地产开发投资超过20%的大背景下，政策将采取严厉的政策治理房价，而治理预期的关键则是真正让房价下跌。

　　对于全年的商品住宅表现，我们维持年度策略报告的观点，成交量下滑10%，房价也下跌10%，销售额下降19%。对于房地产投资，我们构建了房地产投资预测模型(历史误差不超过5%)，根据模型的预测结果，我们认为2011年房地产投资增速在20-25%之间。