北京交易最热小区 房价涨近五成

　　2010年北京50个小区成交最活跃 平均转手率升至6% 世纪茶贸中心最抢手——

　　交易最热小区 房价涨近五成

　　2010年是有史以来楼市调控政策最“给力”的一年，却依然挡不住北京二手房成交突破20万套、赶超新房的脚步。记者昨日获悉，中原地产对京城交易量最集中的50个小区进行统计后发现，有6%的房子在2010年发生过转手交易。其中，位于马连道的世纪茶贸中心换手率高达16.6%。

　　在成交活跃的带动下，这50个小区的平均房价涨幅高达36%，其中换手率最高的小区房价一年上涨了近五成。

　　调查

　　交易越频繁 价格涨得越快

　　所谓“换手率”也称“周转率”，以一年为时间周期计算某小区的二手房换手率，就是计算该小区所有房源在一年内发生产权交易的比例。

　　北京中原地产根据房地产交易管理网二手房交易情况进行统计后发现，全市二手房交易最活跃的荣丰2008、九龙花园等50个小区中，总户数为239294套，合计换手率为6%。这意味着，每100户中有6户发生了产权转移。

　　而在2009年，这一比例还是4.8%。可见一年之中，京城二手房的换手率上升了25%，交易活跃度明显上升。

　　值得注意的是，2010年有14个楼盘换手率达到了10%以上，部分小区甚至达到了15%以上。房子呼呼的往外卖的同时，价格也发生了快速上涨。而换手率最高的楼盘一年之内价格上涨达到了47.1%。

　　探究

　　到底是什么样的二手房最易脱手，价格也长得快？记者统计后发现，位于核心区域、总价相对较低的小户型最为抢手。

　　统计数据显示，位于马连道的世纪茶贸中心成为2010年北京交易最火爆的小区，16.6%的房子都交易过一次。而记者发现，该项目并非普通住宅，而是典型的商住项目，大部分为30-40平方米的小户型。

　　同样，换手率排名第三的荣丰2008也是位于西二环天宁寺桥的LOFT小户型，适合年轻人过渡使用。而位于北苑地区的旭辉·奥都以及西大望路的CBD传奇也都是交易热点，同样都是以小户型为主。

　　优质地段小户型最易脱手

　　2010年京城交易量最集中的50个商品房小区换手率TOP10

　　楼盘 销售总套数 项目总套数 年内换手率 均价(元/平方米) 价格同比涨幅

　　世纪茶贸中心 333 2008 16.6% 19500 47.1%

　　智学院 200 1300 15.4% 21560 46.9%

　　荣丰2008 874 6000 14.6% 23500 44.3%

　　瑞都公园世家 184 1300 14.2% 17800 41.0%

　　兴隆家园三期 240 1700 14.1% 26300 45.1%

　　九龙花园 313 2340 13.4% 27200 44.1%

　　玉海园 185 1400 13.2% 24500 42.3%

　　旭辉·奥都 351 2682 13.1% 20800 40.5%

　　CBD传奇 182 1500 12.1% 30820 42.2%

　　媒体村 239 2112 11.3% 25300 43.8%

　　说明

　　某商品房小区二手房换手率越高，意味着该小区的交易投资越活跃，人们因为这个小区的某些特质购买该小区的意愿越高，属于热门项目；反之，小区的换手率越低，则表明少人关注，难以脱手。

　　换手率与成交活跃度的关系

　　成交低迷：换手率0%－2%

　　成交温和：换手率2%－5%

　　相对活跃：换手率5%－10%

　　高度活跃：换手率10%以上

　　分析

　　住宅供应紧张 投资依然活跃

　　据了解，2010年楼市收紧贷款、严控二套房三套房、加息等政策的出台，使得60-80平方米的小户型成交占比呈现出不断上涨的趋势，而总价低、位置好的房源成交活跃，在一定程度上也反映出目前市场上投资比例依然相对较高。

　　对此，中原地产三级市场研究总监张大伟分析认为，限贷政策使得很大一部分购房者从贷款交易逐渐向全款交易转变，而成交的热点小区不少为商用住宅，这也说明了投资客依然存在。

　　据了解，北京总共有上万个小区，而二手房总成交量的一成都集中在50个热点小区，这使得这些小区的二手房源面临紧张局面。

　　同样，北京的新房供应压力也在逐渐增大。华远地产总裁任志强表示，去年全国销售面积超过10亿平方米，竣工面积却仅有7.6亿平方米，两者之间差距巨大，显示出市场严重供不应求。

　　北京万科总经理毛大庆表示，虽然2011年楼市调控力度依然不减，但房价还是会平稳上涨。主要原因就是北京外来人口不断增多，加上户籍人口，数量将近2000万。而土地、房子作为一种资源，仍然相当稀缺。文/记者 张媛