房产税改革目标：促进房地产市场健康发展

　　石坚

　　税收调控政策的运用，无疑能对房地产市场价格产生影响，因为房地产税负的提高或降低，都能对供给和需求双方产生不同的影响，问题的关键在于如何适度地运用税收工具。

　　对于房地产价格上涨的不同情况，税收应采取不同的对策。当房地产价格正常变化或正常上涨时，税收政策应该保持稳定性，通过中性的税收政策促进房地产市场的发展。房地产价格总体上涨是一种趋势，属于一种正常的状态，这就不需要政府对之进行调控，政府只需要为其提供外部的发展环境。从税收政策上讲，需要不断完善房地产税制，保持税制的合理性。

　　当房地产价格上涨处于不正常状态时，就有必要运用税收工具对之进行调控。税收政策的基本手段就是增加税收，提高购房者成本，减少对住房的不合理需求，进而降低房地产价格上涨的水平。因为房地产价格的过快上涨，不仅加大了购房人的成本，更主要的是会给国民经济发展带来一系列不利的影响，所以必须运用宏观政策手段进行调节。

　　在税收政策实际运用的过程中，尤其要注意税收调节的度，就是要辩证评估税收政策的效用，不能过分夸大税收调控的效果，而应该注意综合运用多种宏观经济工具进行全面调节，实现信贷政策、土地政策和税收政策的协调与配合。

　　近年来，由于房价上涨过快，给经济发展和社会稳定带来了一系列负面影响，政府出台了一系列的调控措施，在一定程度上抑制了房产交易，进而降低了一部分投机性需求。但是应该认识到，这些措施只是一些过渡性政策，并未实现调控的最终目标。从房地产税收政策调整的方向而言，必须坚持税收的公平原则、效率原则和宏观调控原则，以促进房地产市场健康、有序发展为方向，至少实现调控有力、房地产税收收入稳步上涨、房地产税制结构合理等三大目标。

　　第一，促进房地产业健康发展。政府对房地产市场的调控，并不以打压房价为目的。阻止房地产价格的过快上涨只是手段，而调控的最终目标应该是建立一个有序、平衡和健康发展的市场。税收政策必须服从并服务于这一目标。那么，应如何衡量房地产市场是否健康？判断标准是什么？笔者认为，一是应保持房地产业和国民经济的同步发展，房地产业的发展速度应和经济发展速度基本同步，房地产投资额的提高速度长时期超越经济增长速度是不正常的，必然会影响经济的均衡发展。二是应该考虑居民的购房承受能力，使居民的收入水平与房价保持一个较合理的水平。国际上通常用房价收入比，即住房平均价格与居民平均年收入之比来衡量房价是否合理。1998年，联合国人居组织对96个国家和地区进行了调查，统计结果表明，大多数国家的房价收入比为3-7，即大多数家庭要用3年-7年的全部收入才能买一套住房。当然，这一指标在不同国家会有差异。对于我国而言，由于目前居民收入水平整体上偏低，只能将房价收入比指标作为衡量房价是否合理的一种参考。但是这一指标如果高于15，那就肯定不合理了。三是考虑投资收益率。对于进行投资的购房人来说，其投资房地产获得的收益率，应该相当于全社会投资的平均回报率，如果相差太远，就表明房地产市场存在问题。还有一部分居民处于是购房还是租房的选择状态，当房价收入比太高时，这部分人会选择租房。从理论上讲，租房的年成本应略低于购房的年成本，才会有利于租房者，但当租房成本十分低廉，大大低于购房者的年成本时，也就是说购房者的投资回报率十分低时，也表明了房地产价格过高。综合考虑上述三个因素，就可以分析出一定时期之内房地产市场发展的情况，并采取有针对性的调控措施。前一个时期，我国房地产投资膨胀，房地产价格上涨过快，已经超过了经济正常发展的速度以及大部分居民的负担能力，政府必须加大调控力度，提高管理水平，促进房地产市场健康发展。

　　第二，保持房地产税收和房地产市场同步发展。房地产具有透明、不可移动的特点，因而其税源具稳定性。从经济合作与发展组织(OECD)成员国的情况看，近40多年来，其以房地产税收为主体的财产税收入，都保持了相当稳定的水平，2002年其占税收总收入的平均水平约为5.58%，其中发达国家的房地产税税收收入比重更高一些。我国200l年-2009年房地产税收占税收总收入的比重分别为3.27%、3.83%、4.50%、5.01%、5.10%、5.17%、5.23%、5.25%、5.26%，低于OECD成员国的平均水平，再综合考虑费改税因素，还有进一步提升的空间。

　　第三，保持房地产税制结构的合理。房地产市场体系包括开发、交易和保有三个环节。从完善房地产税制结构的目标出发，一方面，应在三个不同的环节都课征税收，体现全面调节原则；另一方面，三个环节的税收要合理搭配，并借鉴国际通行做法、正面经验以及反面教训，加大保有环节的税收比重，体现重点调节的原则。这一点也是由房地产的特点决定的，因为保有环节是房地产的最终环节，而且能充分体现房地产的市场价值。

　　(作者：国家税务总局税收科研所研究员)