举措不断 房价调控能否形成包围圈

　　记者 李文龙

　　新年伊始，关于房地产调控的重磅消息不断，尽管国家层面没有出台后续政策，但是地方版的措施更有力度和针对性，重庆、上海准备开征房产税以及一线城市保障性住房建设和供应计划的公布，拉开了今年楼市深度博弈的大幕。

　　经过去年一年连环冲击波般的调控，一线城市楼市降温趋势明显，开发商、投资者集体狂欢的时代已经过去，房价继续大幅上涨的基础不复存在。但是去年年底延续的量价齐升现象显示出房价高企预期依然强烈，调控形势依然严峻。北京房地产交易管理网数据显示，1月上半月，北京新房成交量为5475套，比去年同期上涨20%。

　　进入新年尚不到一个月，就有济南、郑州、武汉等城市加入了限购行列。截至目前，出台限购令及细则的城市达到20个，限购在二线城市的蔓延显示出，打击投资投机性购房仍然是今年楼市调控的重点，依靠限购这一强制性政策来围剿房价的力度并未放松。

　　与此同时，重庆、上海试点征收房产税的消息不啻在市场上投下了重磅炸弹。上海今年将做好征收房产税的准备工作，重庆将在“十二五”期间对房地产市场开征高档商品房房产税。消息出台后关于房产税“靴子”如何落地的猜测铺天盖地而来。

　　业内人士分析，由于只是在上海、重庆试点，具体征收范围、税基、税率如何确定还未落实，房产税对楼市的影响目前还只限于各市场主体预期和对后市的判断，还未真正影响到整个市场格局的转变，也难以对房价形成大力度的压制。但是人们可以嗅到的是，房产税的脚步已越来越近，真正开征时，房价回调将成为不可阻挡的洪流。

　　从全国范围看，今年流动性收缩已成定局。1月14日，去年的信贷统计数据刚刚公布后，央行即上调存款准备金率，打响了新年调控第一枪。这对受流动性影响较大的房地产市场将造成一定冲击。业界普遍预期各家商业银行的信贷规模将不同程度收紧，整体规模收缩必然带来各行业份额的相应减少，开发商能获得的信贷规模会明显收缩。另一方面，多家银行已经意识到房地产市场的调整风险，从去年9月份“二次调控”出台后房地产贷款增幅就逐渐回落。

　　国家统计局公布的数据显示，2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款仅增长10.3%，占全部资金来源的比重仅为17.3%，但开发商自筹资金却增长了48.8%。当前房企在资本市场融资仍受限，房产信托也受到严格管控，尽管去年的销售业绩保证了一定时间内的资金支撑，但在融资渠道越来越狭窄的趋势下，销售资金回笼成为开发商唯一可以依靠的来源。

　　据了解，去年不少开发商的销售业绩仍然“骄人”，实际上是“以价补量”。以北京为例，去年全年商品房销售面积比上年下降30.6%。今年开发商很可能需要以量补价。楼市调控是整体宏观调控的一部分，去年下半年农产品价格飞速上涨，导致CPI居高不下，今年这些影响因素仍然存在，管理通胀预期将是宏观调控贯穿全年的重点。而流动性收紧带来的预期有可能会造成楼市较长时间的观望，开发商与调控政策、购房者的博弈态势很可能会发生变化。

　　另外，近两年高企预期是造成房价飞速上涨的重要原因，供需结构性失衡导致的“一房难求”助长了“抢房”心理。从去年限购、限贷等多项调控措施的效果看，尽管房价上涨的预期仍然存在，但是已经控制住。房价高企一方面是过去几年高涨预期的惯性，另一方面是因为通胀预期造成了“保值”型购房需求，与过去几年依赖房价大幅上涨进行投资套利的预期已不可同日而语。

　　因此，房价的最终走向将回到市场中供需双方的力量对比上来。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从供应上分析，随着2010年开发企业土地购置面积和商品房新开工面积的大幅增加，今年全国商品房供应量将会明显放量，这将成为防止房价过快上涨的最大因素。

　　保障性住房从2009年各地开始大规模建设后，按照住房建设周期，从今年开始才能形成规模性入市，对于商品房的冲击和影响实际上刚刚开始。保障范围的扩大将在一定程度上挤压商品房的份额，削减公众的购房冲动和恐慌心理，防止在供需关系之外出现非理性的房价上涨因素。

　　楼市调控是一项系统性工程，建立起合理的供需格局和内在运行机制，形成保障房与商品房并行的双轨制，塑造理性的住房消费观念将是一个中长期的过程，近一两年内难以毕其功于一役。但是矛盾的焦点仍集中在房价，这是当前检验调控效果的重要标准，要打赢这场房价调控攻坚战，手段和措施还需继续严厉。