海通国际：仍看好财务状况稳健的地产发展商

　　海通国际

　　中国政府于2010年4月加强推出房地产市场降温措施，有效减慢房价的升幅，12月房价较去年同期上升6.4%。然而，于下半年平均售价稳定的情况下，交易量有回升趋势，显示被压抑的需求强劲。商品房市场的总交易金额达人民币5.25万亿元，按年上升18%。在北京及上海等主要城市的情况却截然不同，在限购令等政策下，成交总建筑面积按年大减30-40%，但平均售价的升幅却远超出预期。此显示行政措施并非压抑房价上升的有效方法，并只应暂时执行。

　　除打击投机炒卖的政策以及有关保障性住房的长期计划外，政府亦增加土地供应，以应付真正的住房需求。此等措施尝试针对住宅市场问题的根源，故此值得赞赏。根据国土资源部的资料，2010年全国土地出让面积达42.8亿平方米，成交总价款为人民币2.7万亿元，分别按年上升105%及70%。

　　尽管中国人民银行继续透过加息及调高存款准备金率收紧货币控制，但基础经济增长(我们估计2011年增长率为9%)以及流动资金充裕，资产价格得到支持。二三线城市持续城市化，将推动对房屋的需求。我们预料2011年的成交总建筑面积将增加15%，相当于过去5年的平均年度增幅，而平均售价则微升5%。2011年的整体市场容量或增加至人民币6.3万亿元之新高，占全国国内生产总值最少15%。

　　由于需求旺盛，加上发展商定价灵活，故它们于2010年的销售数字继续大幅上升。整体上，发展商均达成于年初订下的销售目标。于2010年，十家最大发展商的销售占一手市场的9.5%(于2009年仅占7.3%)，销售额平均按年上升53%，远高于行业增幅。于2005年，只有两间发展商的合约销售额达人民币100亿元或以上，而于2010年已增加至35间。

　　尽管政策风险依旧，我们仍较为看好财务状况稳健、业务地域多元化、以及拥有优质土地储备的发展商。华润置地(1109.HK,$14.54,买入)及远洋地产(3377.HK,$5.15,买入)正符合上述第一个标准。我们亦偏好业务遍及全国，并扩展至增长迅速的二三线城市的发展商如龙湖地产(0960.HK,$11.80,买入)及佳兆业集团(1638.HK,$2.75,买入)。拥有优质土地储备的小型发展商亦提供趁低吸纳的机会，包括SOHO中国(0410.HK,$6.32,买入)及融创中国(1918.HK,$2.93,买入)。分析员：侯淩中