二套房首付提至六成高位 五年内卖房全额征营业税

　　唐文祺

　　楼市调控“虎虎生威”。

　　历经去年“国十一条”和“国十条”等数轮调控后，昨天国务院常务会议部署的新“国八条”再度加码政策。如果按照农历计算，目前尚处于“辞旧迎新”的阶段。因此，此次虎年末尾出台的调控新举措亦被视作为第三轮调控。其中提及的税收、信贷等政策，均达到了有史以来的“最强度”。

　　严厉“疗法”

　　二套房首付比例提高至60%的高点。

　　2010年1月“国十一条”明确要求严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。当年4月，“国十条”要求，对贷款购买二套房的，首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。9月底的“国五条”对此予以了重申。

　　3个多月后的2011年1月底，首付在高位之上再提一成，力度罕见。

　　“总体来说，新一轮调控可以说是增加交易成本、抑制消费需求、减少交易流通的过程，对于抑制房价上涨而言，属于一种比较严厉的‘疗法’。”上海市房产经济学会副会长印堃华在接受《第一财经日报》记者采访时指出，“在前两轮中没有落实的部分政策，有望在2011年完全收紧。”

　　增加交易成本则体现在营业税政策调整上。

　　新“国八条”明确，对个人购买住房不足5年转手交易的，个人转让住房营业税政策统一按销售收入全额征税。

　　在此之前，即调控趋势重新收紧的2009年12月，根据财政部要求，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　“这一次的营业税收政策，完全取消了普通和非普通住宅的区分化。”上海社会科学院房地产研究中心副研究员顾建发表示，“而且，从原先的差额征税改成了全额征税，这使得5年内房源再交易成本明显上涨，这一记重拳的力度是非常大的。”

　　叠加效应

　　如何解释被顾建发视作为“强力”的政策尺度？北京中原地产研究部总监张大伟向记者举例表示，以一套2008年购入的100万元总价房产为例，在如今以200万元出售的情况下，按照5年内交易营业税计算，之前只需按照差额缴纳5.5%的营业税即5.5万元，而按照全额收入征税的话，缴纳税费将上升至11万元。

　　不过，印堃华亦有不同看法。他认为，如果按照原先税率计算，征收力度的确很强，但是由于政策中并未提及调整之后的具体税率，因此“税率方面可能日后会有新调整。”

　　在目前二手房交易过程中，个人买卖涉及的主要税费包括有营业税、契税、个人房产所得税、土地增值税等多项。在2008年实行的刺激楼市一揽子政策中，曾经对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到１％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。不过，自2009年起，税收优惠政策开始逐步取消。

　　张大伟认为，此次调控对多项赋税政策实行加强，除了营业税增加之外，对房价超过平均水平的商品房项目则进行土地增值税的清算和稽查，这亦将有效遏制部分开发商过快上涨价格。此外，加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，将对以往部分城市“避税”现象实行堵漏。而严格执行个人转让房地产所得税征收政策，则会在市场层面带来更为有效的作用。

　　持续加强的，还有差异化信贷政策。

　　张大伟指出，对第二套房贷款增加一成首付的政策规定，使得购房者最多只能贷款四成，这对运用金融杠杆的投机购房者来说，加大了资金压力。

　　此外，由于存贷比不断提高，近期部分银行逐渐取消了首套房优惠条件。张大伟预计，首套房在部分城市的优惠利率也可能开始取消。“楼市调控作用将在增加供应及严格信贷的双重作用下，叠加效应逐渐明显。”

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