楼市第三轮调控推新国八条 改善型购房受打击

　　限购扩大，第二套贷款购房首付比例提高至60%

　　叶开 黄树辉

　　预热已久的第三轮楼市调控终于亮相。国务院总理温家宝昨日主持召开国务院常务会议，部署了新一轮房地产市场调控工作。

　　此次会议一共确定了八项政策措施（下称“新国八条”），涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等。其中，要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标、二套住房首付比例提高至六成、全国大范围的住房限购成为政策新亮点。会议虽未提及市场关注的房产税，但要求各地加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础的说法，或为房产税铺路。

　　资深房地产专家谢逸枫昨日接受《第一财经（)日报》采访时认为，“新国八条”表明国务院打响了第三轮政策调控战，目的是继续执行并强化去年推出的两次楼市调控政策。

　　改善型购房受打击

　　自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。但谢逸枫认为，有些城市的房价依然保持上涨，特别是9月份以后全国连续四个月房价依然保持上涨趋势，并且从一线城市蔓延至二三线城市，第三次调控呼声越来越高。

　　“新国八条”的第一条就提出，要进一步落实地方政府责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　“这是首次提及房价调控目标化，并将责任落实到各地方政府，楼市调控已经严格成为政治任务。”北京中原三级市场部总监张大伟认为。

　　新一轮楼市调控进一步强化了差别化信贷和税收手段。会议指出，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　世华地产研究中心总监肖小平认为，本次二套房首付的提高完全在预料之中，对于投资客而言影响微乎其微，但对于改善型置业者而言则可能形成重大打击。

　　肖小平说，目前深圳市场上的投资客尤其是将购房用于保值的市民，他们的资金实力是相当雄厚的，要处理的就是手中大量多余的资金，许多人购房时根本不需要银行贷款。同时，这部分投资款购房的弹性也比较大，首付提高后他们大可选择小一点的户型进行投资或者买来保值增值。

　　而与这些投资客以及保值需求相反的是，目前深圳市场上的改善型需求资金实力并不算强。同时这些市民在购房时因为要求多，选择弹性小，“他们往往将需求集中在某一个小片区以及某一类住房上，首付哪怕是提高一成，所带来的资金需求变化会大大挫伤他们的购买能力，不排除部分改善型需求会因此搁置。”

　　限购政策范围扩大

　　去年部分城市推出的限购政策，此次得到进一步强调，实施范围继续扩大。

　　会议提出，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。这意味着，全国执行限购令的城市不会少于36个。

　　熟知二三线楼市运作的深圳知名地产分析人士青忠贵表示，强行将限购令在全国主要城市铺开，会对目前尚未采取限购措施且房地产交易十分火爆的部分内地城市住宅市场起到明显的降温作用，使其成交量减小。

　　此外，税费政策也有所收紧。此次会议要求调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。此前，普通住房5年内转让可以按照差额征收营业税。

　　“以一套2008年100万购买现在200万出售的二手普通住房为例，之前可按照差额缴纳5.5%的营业税是5.5万元，以后将需要交纳11万元。”张大伟认为，这将使5年内的房源交易成本明显上涨。

　　楼市或陷震荡

　　“房价会跌吗？”昨晚获悉“新国八条”出台后，SOHO中国董事长潘石屹在微博上如是发问。

　　张大伟认为，此番调控政策力度是空前的，特别是在限购、限贷、加税等方面都做到了历史顶峰。

　　不过，此次调控对于房价的影响，专家们更多倾向于认为楼市可能陷入震荡，价格向上或向下的空间并不大。