国务院调控再给力 高房价有望实现软着陆

　　在经历了去年的连续两轮房地产调控后，房价过快上涨的势头得到初步遏制，但是部分地区房价依然居高不下，特别是去年9月以后全国房价连续4个月环比上涨。为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，昨日召开的国务院常务会议确定了进一步调控房地产市场的八项政策措施，特别是要求地方政府一季度公布年度新建住房价格控制目标、二套房首付比例提至6成、“限购令”推向全国等措施堪称史上最严，使得此前提出的调控政策进一步“落地”。

　　一季度公布

　　房价调控目标

　　新政强化了地方政府责任的落实，提出“2011年各地方政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”北京大学房地产研究所所长陈国强昨日接受证券时报记者采访时表示，首次把价格目标作为调控成败与否的重要指标，这是前所未有的。他认为，地方政府是调控政策的执行主体，是政策落实情况的关键环节，这次中央把调控压力传给了各地方政府。

　　同时，新政还强调了对地方政府的约谈问责机制，提出“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。”

　　陈国强认为，过去是在落实保障房方面与地方政府签订责任书，这是首次对地方政府提出了更具体、更明确的要求，操作性更强。

　　二套房

　　首付比例提至6成

　　为了进一步抑制投资投机性购房需求，强化差别化住房信贷政策，新政将二套房贷的首付比例提高至6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，进一步提高了投资投机性需求门槛。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟认为，调控再次加强对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到4成，有效地抑制了投机购房，而且避免了金融机构的风险。特别是最近因为贷款额度收紧的影响，部分首套房只能按照基准利率，而二套房更是传闻将执行1.3倍的利率，对购房者的威慑作用不言而喻。

　　除了在信贷方面抑制投资投机性需求外，新政还从税收方面提高交易环节的门槛，提出“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”。张大伟认为，与之前执行差额收取营业税相比，新政再次严格了二手房交易税费，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，将遏制过度炒作。

　　另外，对于备受关注的房产税，新政虽未明确提及，但提出“各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础”。陈国强认为，这是为房产税开征打下伏笔。

　　“限购令”推向全国

　　新政首次将“限购令”推向全国，提出，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”

　　张大伟认为，限购不仅力度加强，而且范围很可能从现在的20多个城市扩大到60个以上，最终扩至全国。全国性落实对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭限购，相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。这一条不仅查新购更是严查存量，如果严格执行将有效的遏制需求，将明显影响2月份以后的市场交易。

　　陈国强认为，这次新政是对以往政策的深化和细化，更加重视政策“落地”问题，强调政策执行情况。“限购令”推向全国极大地抑制了购房需求，与信贷政策同时运用，比较容易见到效果。但是他认为信贷和行政手段虽然有效，但属于短期调控手段，应与中长期调控政策相结合，从增加供给、完善制度等方面来缓解供求矛盾，才能最终达到调控效果。

　　链 接

　　银行房贷议价能力将提升

　　“目前新政策对成交量的影响还无法预测，但对银行来说，由于整体额度缩水，未来无论是首套房还是二套房的议价能力都会继续提升。”华南某股份行总行房贷部门负责人昨日对记者表示。

　　新政规定，未来商业银行对于家庭二套房贷款将执行首付6成，利率1.1倍政策。此外，已经在各大城市铺开的“限购令”范围也将进一步铺开。

　　受访银行人士称，如若本次房地产调控新政能够将近期反弹的交易量进一步压缩，则今年各家银行调整个人房贷发放规模的动作还会持续。“现在各家银行都看到个人消费贷款的盈利前景，利率基本都是基准1.5倍以上，虽然风险权重是100%，但也比房贷按基本利率发放划算。如果交易量下滑，我们还会把一部分房贷额度切到消费贷款上来，所以对全年的盈利基本没有什么影响。”另一股份行总行零售部人士表示。(罗克关)

　　观 点

　　今年楼市有望迎来真正拐点

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇(微博)：国家提高二套房首付标准是为了抑制房价过快上涨，有望对于今年楼市产生较大影响。今年楼市可能会进行一定幅度回调，回调幅度在10%~20%之间。这种回调幅度属于正常回调，不至于对国家经济产生过大不利影响。不过，国家加强楼市调控之后，楼市资金会流入股市，对股市将是利好。

　　信达证券研发中心副总经理刘景德：未来的一段时间内国家还将陆续出台房地产政策，而且力度将越来越大。不过，此次房产政策调整对房地产板块影响较弱，因为从去年至今国家一直在对房地产市场进行调控，地产蓝筹下跌空间已十分有限。

　　招商银行宏观与策略分析师徐彪：从思路上看，2011年调控依然沿着三个方面：问责地方、增加供给和抑制需求。在去年两轮地产调控的基础上，进一步细化和加码。考虑到地方政府在房价传导链条中的特殊地位，本轮调控尤其强调和细化了地方政府的责任，相信会有更多地方加入限购行列，也相信很多地方现存的阴阳合同将退出历史舞台。综合来看，结合2010年新增楼市供给即将入市情况，今年楼市有望迎来真正的拐点。