楼市交易税负再升 房产税潜行

　　国务院要求，建立和完善个人住房信息系统，加大应用房地产价格评估技术。这两项工作是征收房产税的基本技术前提

　　【财新网】 (记者 王长勇)略显意外，市场盛传的房产税试点仍未露面。1月26日国务院召开常务会，会议主题剑指房地产市场调控。显然，面对去年房价从高位重启升势，中央政府的担忧日益加重。

　　除了升级去年主打的限购、限贷等政策，本轮房地产调控，借用管控普通商品的限价举措，国务院会议要求地方政府“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。

　　虽然国务院会议没有提及房产税，但对房产税的两个重要方面提出明确要求，一是要求将评估技术用于实践，即“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞”；二是要求建立个人住房信息系统，即“各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础”。

　　这两项工作，都是对居民自住房屋征收房产税的基本技术前提。之前，建立房地产信息系统、构建房地产评估技术和评估体系的工作，都是由财政、税务部门推进(相关报道见《新世纪》周刊2010年第25期“房产税绸缪‘落地’”)。此次国务院常务会议的决定，是首次以中央政府名义向地方政府提出要求。

　　由此也可看出，对居民自住房征税，不仅是制度方案的设计争论激烈，基础性技术条件依然难尽人意。

　　在保有环节征税的准备“悄然潜行”的同时，提高交易环节税负的套路再度高调登场，本轮调控涉及营业税、土地增值税和个人所得税。

　　国务院会议要求，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足五年转手交易的，统一按销售收入全额征税。也就是个人销售购买不足五年的普通住房，也要按照其销售收入征收营业税。

　　而之前的营业税政策规定，个人销售购买不足五年的普通住房，按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税。

　　此外，个人销售购买五年以上的非普通住房，按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税；个人销售购买五年以上的普通住房，免征营业税。国务院会议对这两项政策未做调整。

　　按营业税暂行条例，转让住房属于销售不动产，营业税税率为5%。同时按营业税税额缴纳7%的城建税(城市市区)和3%的教育费附加。营业税及附加的综合税率为5.5%。

　　本轮调控中提及的土地增值税政策，仅重申“加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查”。

　　这一规定，基本延续了2010年4月国务院10号文(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)的要求。不同之处是，这次对“房价过高”用相对比较的方式界定，即“定价明显超过周边房价水平”。和国务院10号文比较，实际执行部门更易于操作，有“枪打出头鸟”的意味。

　　对房地产企业开发住宅征收土地增值税，税务部门采取先预征、后清算的做法。去年6月，国家税务总局发文要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

　　同时，国税总局规定，对确需核定征收土地增值税的，核定征收率原则上不得低于5%。

　　实际操作中，有些省份对高房价项目提高了预征率，比如，从去年下半年起，内蒙古对销售价格为8000元/平方米以上的项目，土地增值税预征率高达6%。

　　重庆市地税局则发文，将普通住房的土地增值税核定征收率从1%上调到5%，除普通住房以外的其他开发品核定征收率从1.5%-2%上调到6%；个人转让非住宅旧房取得收入，核定征收率调整为6%。

　　若地方政府能够按国务院会议要求，加强对土地增值税的征管，对房地产开发企业的现金流和利润，都将带来很大影响。

　　对个人转让住房，国务院会议没有调整此前政策，即“个人销售住房暂免征收土地增值税”。

　　对个人转让房地产所得税的征收政策，本次国务院会议没有提出新的政策，只是要求“严格执行”现行政策。目前个人买卖住房的所得税政策是：对个人转让自用五年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税；对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。