沪版方案差别化减缓刚需受冲击

　　胥会云

　　与重庆房产税不同，上海的房产税针对增量、针对人均超过60平方米，并规定了多种免征可能。在业内人士看来，此举充分考虑到了居民家庭的基本居住需求，体现了差别化的税收政策。

　　人性化亮点

　　比如，上海市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的免征；超出部分的面积，按新房交易单价计算的总价之70%，按千分之六的税率征收房产税。不过，如果应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

　　按照佑威房地产研究中心统计的上海市2010年每个月商品住宅成交均价计算，上海2010年全年商品住宅成交均价约2.12万元/平方米。中国指数研究院的数据则为22261元/平方米。

　　此外，如果上海本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已经征收的房产税可以退还。

　　上海本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　符合有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海市居住证并在上海市工作生活的，以及持有上海市居住证满3年并在上海市工作生活的，其在上海市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　而持有本市居住证但不满3年的购房人，待持有居住证满3年并在上海市工作生活的，已征收的房产税可以退还。

　　对于上海房产税方案中对于征税减免对象的条款设计，根据上海房地产经济学会副会长印堃华的解释，他认为这种“有保有压”的措施，是“尽量减少对市场刚性需求的直面冲击力”。北京中原三级市场总监张大伟则指出，由于征税对象减免涉及范围较广，从而使得政策短期内影响效果并不明显。

　　他向记者表示，以一个上海户籍的三口之家为例，一套80平方米的两室房产，试点征税开始之后再次购买一套120平方米的住宅，便需要按照规定交纳房产税。如果按照新规计算办法，即原先住房及新购住房的合计面积-（家庭人数×60平方米）=需要纳税面积。计算下来，即200平方米-180平方米=20平方米。假设房屋市场交易均价3万元/平方米，按照70%缴纳的话，即以20平方米按照单价2.1万元计算，每年交纳0.6%的房产税税费便为2520元。

　　上海市财政局、市地税局、市房管局有关负责人就房产税答记者问中表示，本市的房产税改革试点坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，确保本市居民家庭基本居住需求和改善型住房消费需求。

　　同时，将房产税改革试点与当前的房地产市场调控有机地结合起来，发挥税收政策调节住房消费和房地产收益的积极作用，正确引导住房消费，促进上海市房地产市场平稳健康发展。

　　逐步过渡到物业税？

　　中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱在接受《第一财经日报》记者采访时表示，此次没有一下子把政策空间用完，而是预留了进一步调整的空间。

　　在丁祖昱看来，税率“打折”、免征，都让上海的房产税方案显得相对温和。他告诉记者，目前上海一年的房屋销售量是十几万套，再加上二手房也就是30万套左右，再加上人均超过60平方米这个杠杠，符合条件的可能也就几万套房屋，这么一来，每年房产税的收入可能也就几亿元，数额并不大。

　　也因此，丁祖昱表示，房产税对上海整体房地产市场的影响度不高，对房价也不会有实质性影响，只是短期内对大户型的销售会产生影响，但可能半年后影响也会慢慢消退。但他表示，房产税只是一个过渡性的税收，最终还是要被物业税所取代。“寿命可能也就是几年。”

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，首先房产税作为一种财产性税，其对房价本身造成的直接影响不大，房产税的出台主要是未来合理调节收入分配，平衡市场各方利益。而此次房产税出台也具有一定的技巧性与适时性，恰巧在春节前的淡季，给予市场各方理解与消化的时间。

　　黄河滔表示，上海房产税征收以市场价格取代评估值，从客观上解决了前期需要对全市所有已购房房源的评估等操作难题。

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