多重调控震慑土地市场 上海两幅宅地理性成交

　　⊙记者 朱楠

　　在多重调控政策的震慑作用下，开发商拿地更趋理性。日前，上海两幅纯住宅用地连拍，上海万科收获新年第一块土地，以11.19亿拿下嘉定区一住宅地块，折合楼板价6217元/平方米。另一嘉定区的住宅地块被合景房地产公司拿下，楼板价也在6200元/平方米左右。业内人士分析认为，这两幅地价格并不算很低，但在几家开发商同场竞买的情况下依然以近乎底价的价格成交，说明开发商拿地非常理性，这与目前调控力度继续加大的趋势有密切关系。

　　万科此番收获的地块位于嘉定区城北基地霍城路以东、安平路以北，出让底价为11.16亿元，容积率2.0，总建筑面积18万平方米。标书里规定，该幅地块最低投资额12.6亿。虽然有3家开发商参与竞买，但最后地块成交价仅比底价高出300万，折合楼板价6217元/平方米。对比此前上海纯住宅用地每拍必争、溢价率居高不下的情景，如今开发商拿地已相当理性。这也是今年万科在上海首度拿地。

　　同一天出让的嘉定区城北基地霍城路以东、安平路以南住宅地块，以高出底价211万元的价格被上海合景房地产开发有限公司斩获，总价9.59亿元，折合楼板价6214元/平方米。

　　据了解，这两幅地块目前周围在售项目有悠活城、金地格林春岸、和华名苑等，均价为14000元/平方米左右。“按照周边房价来看，这两幅地块的成交价也不算很低。但按照以往土地市场尤其是纯住宅用地的热度来看，在多家竞买的情况下，土地价格并没有出现大幅飙升，说明开发商拿地非常理性。”上海易居房地产研究院资深分析师付琦分析认为。

　　付琦认为，从去年年底至今，上海土地市场溢价明显回落，这其中有政府引导因素，例如设定一定开发门槛，规定最低投资额度等。但也有市场因素。由于银根收紧，开发商从银行融资更难，加上调控政策对房产销售市场的影响，开发商资金回笼阻力更大。此外，还有诸多储备政策对开发商资金造成潜在压力，例如土地增值税的清算、销售资金监管等，在这样的情况下，开发商即便对土地的热情不减，从现实情况考虑，也不得不理性拿地。