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机构观点碰撞地产股上半年没有大机会

发布时间:2011年01月28日 04:32 | 进入复兴论坛 | 来源:中国证券报-中证网

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  长江证券:

  建议参与地产股反弹

  调控的第一目标直指房价,强调地方政府对于房价的责任。自去年12月份开始,一线城市的房价又开始重新上涨,本次政策加强了地方政府的责任,采取行政措施要求各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。这一措施在有助于压制房价上涨的同时,也可能继续使得高端住宅难以推向市场。

  税收调控强调过往政策的严格执行,房产税呼之欲出。有两个地方值得注意,第一个是关于个人转让房屋方面个人所得税的问题,据实际调研目前基本上是以销售价格的1%来征收,而根据规定是应当以差额的20%来征收。这方面如果加强落实,对市场的影响会比较大。第二个方面是房产税,几个主要地区房产税出台已箭在弦上,但预计力度不会超出市场预期。

  我们再次强调目前地产股已由前期关注政策转向关注通胀预期。其实从目前来看,市场基本上对于房地产政策有了充分预期,在这样的情况下持续出房地产政策,对于地产股影响有限。反之,通胀变化的预期将决定今年地产股的走势。本次国务院常务会议正说明过高预期房价快速下调以及调控短期效果是不现实的,维持去年 12月以来的观点,建议参与地产股反弹。

  广发证券:

  地产股上半年没有大机会

  新“国八条”再次明确表达了中央调控房价的决心。在这个时点中央出台调控政策,表明其对楼市反弹的深深忧虑。房价越涨越高,政府调控的决心没有变化,而且只能是越来越强。

  落实地方政府责任、供求双向挤压。从具体的规定来看,与以往对比后较为明显且给我们留下深刻印象的是:地方政府要确定房价控制目标,并在一季度内向社会公布,这也被放在了第一条。加强对地方政府的问责,虽然未必是根本性的举措,但还是有可能会起到一定效果。政策还涉及到了扩大限购范围并严格限购条件、提高首付比例、提高交易税费、保证商品住房土地供应等,体现了供求双紧缩的调控思路。

  我们认为,楼市降温在即。这次的政策一定会对楼市产生明显作用,而且不一定是短期的。自去年12月份以来,楼市的反弹背后是三种恐慌需求支持,即“对通胀的恐慌”、“对再也买不起房的恐慌”、“对政策出台后税费增加的恐慌”。这次调控,有可能给房地产市场泼上一盆冷水,从而使楼市降温。货币紧缩、房地产调控、欧债危机,这三个因素都对需求产生不利因素,而且有可能在今年上半年产生叠加效应。

  东方证券:

  底部仍将不断抬升

  政策将更有利于调控目标的实现。首先,我们理解的调控目标是保持房价的稳定,既要防止房价的大幅上涨,也要防止房价的大幅下降,理想的状态是小幅增长,这与政策始终强调“促进房地产市场平稳健康发展”的表述是一致的。其次,从调控政策本身来看,其更有利于控制涨幅,而不是促成房价下跌。以信贷政策为例,二套房首付比例由50%提高到60%,门槛提高了10%,若房价上涨,则门槛进一步提高,对购房者的挤出效应随房价上涨而递增;但若房价下跌,则相当于首付增加对购房门槛的提高被房价的下跌冲减了。

  调控目标的实现将保证楼市基本面稳步向上。随着楼市调控的深入,预计房价整体将保持平稳,成交量也会随着供应量的上升而上升,2011年楼市的量价基本面仍会是一个稳步向上的大趋势。

  从历史估值的角度来看,地产股下跌空间已非常有限。以万科为例,2010年4月出台的史无前例的调控政策导致公司股价大幅下跌,2010年动态PE由14 倍下挫至10倍水平止跌,公司目前股价对应2011年动态PE已再次处于约10倍的水平,从历史估值的角度来看,其股价继续下跌空间已非常有限。

  目前地产股处于估值底,政策敏感性已经大幅降低,我们继续看好地产板块未来的投资机会。随着政策的逐步清晰并阶段性稳定,地产板块中期仍将呈现底部不断抬升的上升趋势,建议买入全国龙头股保利、万科、金地,区域龙头股首开股份、苏宁环球、中南建设,区域成长股华业地产等。(韩晗 整理)